5 рисков, связанных с арендой недвижимости, и как их снизить
Это правда, что инвестиции в недвижимость могут принести серьезную прибыль в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Инвестирование в недвижимость часто воспринимается как менее рискованное, чем инвестирование в акции, потому что маловероятно, что вы просто потеряете все в недвижимости. Тем не менее, у людей иногда складывается неправильное впечатление, что покупка сдаваемой в аренду недвижимости на имеющиеся у них дополнительные деньги и кредит в банке определенно гарантирует им быструю прибыль практически без риска. Если вы сами подумываете о том, чтобы купить недвижимость для сдачи в аренду и стать арендодателем, не смущайтесь. Инвестирование в недвижимость не является безрисковым.
В этой статье мы суммируем некоторые из наиболее популярных и важных рисков, связанных с арендой недвижимости.
1. Покупка хуже, чем ожидалось, арендной недвижимости
Определенно, покупка правильной недвижимости в правильном месте является одним из наиболее важных факторов, определяющих, насколько прибыльными будут ваши инвестиции в недвижимость. Выбирая недвижимость для сдачи в аренду, помните, что это бизнес и подработка. Вы покупаете дом своей мечты не для того, чтобы жить в нем со своими любимыми. Вы покупаете недвижимость, которая будет приносить вам деньги. Чтобы получить хорошую прибыль, важно не перерасходовать на эту собственность, прежде чем вы даже получите своего первого арендатора. Не дайте себя обмануть некоторыми ненужными дополнениями, упуская при этом серьезные дефекты. Убедитесь, что вы не покупаете арендуемую недвижимость, которая более повреждена, чем кажется на первый взгляд, только потому, что вас ослепляет красивый камин или потрясающий вид из окна.
Примечание: Начните принимать лучшие инвестиционные решения прямо сейчас! Нажмите здесь, чтобы получить доступ к нашей платформе и начать поиск ваших следующих крупных инвестиций!
Чтобы избежать риска покупки сдаваемой в аренду недвижимости, которая находится в худшем состоянии, чем вы думали изначально, проведите осмотр. Вызов инспектора на объект недвижимости, который вы рассматриваете, займет несколько часов вашего времени, но этот профессионал обнаружит любые скрытые повреждения или проблемы, которые вам необходимо устранить, прежде чем сдавать недвижимость в аренду.
2. Невозможность найти арендаторов
Покупка арендной недвижимости автоматически не гарантирует вам 100% заполняемость и быструю прибыль. После того, как вы купили хорошую недвижимость и подготовили ее к сдаче в аренду, вы можете застрять в поиске арендаторов. Эта проблема особенно опасна, если вы взяли кредит в банке на покупку недвижимости, ожидая, что ежемесячная арендная плата покроет платежи по ипотеке. Если вы не можете найти подходящего арендатора, вам придется покрывать ипотеку, страховку, налоги на имущество и другие расходы из других источников вашего дохода, таких как заработная плата, сбережения и другие инвестиции. Тем не менее, не делайте ошибку, позволяя любому арендатору переехать в вашу арендуемую недвижимость, потому что вы так отчаянно хотите получить положительный денежный поток. В следующем пункте обсуждаются риски, связанные с наличием плохого арендатора.
Чтобы свести к минимуму риск того, что вы не сможете найти хорошего арендатора, вы должны хорошо подготовиться, прежде чем покупать фактическую арендуемую недвижимость. Убедитесь, что вы выбрали недвижимость, которая пользуется высоким спросом. Выбирайте место с высокой посещаемостью. Вы всегда можете проконсультироваться с Mashvisor, чтобы проверить уровень вакантных площадей в различных районах США.
3. Плохие арендаторы
Очевидно, что привлечение арендаторов является необходимым условием для заработка на аренде недвижимости. Однако получение любого арендатора не гарантирует вам прибыльности. Риск иметь плохого арендатора и застрять с ним может быть даже хуже, чем риск вообще не иметь арендатора. Правда, отсутствие арендаторов означает 0 дохода от аренды. Однако, если у вас появятся плохие арендаторы, вы рискуете, что арендная плата не будет выплачена вовремя, а коммунальные платежи будут накапливаться. Кроме того, в зависимости от того, насколько плохи ваши арендаторы, ваша сдаваемая в аренду собственность может быть повреждена больше, чем предполагает нормальное использование. Если ваш арендатор действительно плохой, отказывается платить арендную плату в течение нескольких месяцев подряд и слишком сильно разрушает имущество, вы можете даже рискнуть столкнуться с выселением. Вам нужно будет пойти в местный суд, подать уведомление, назначить дату суда, явиться в этот день, освободить имущество и отремонтировать его. На самом деле выселение – очень дорогостоящая (может достигать нескольких тысяч долларов) и длительная (до нескольких месяцев) процедура. Таким образом, крайне важно, чтобы вы сделали все возможное, чтобы выбрать хороших арендаторов.
Чтобы попытаться избежать риска появления плохих арендаторов, тщательно пройдите процесс отбора арендаторов. Составьте для себя несколько неписаных правил о том, с какими арендаторами вам будет наиболее комфортно иметь дело. Между тем, убедитесь, что вы не дискриминируете потенциальных арендаторов на основе возраста, пола, религии, социального положения и т. д. Когда вы выбираете возможных арендаторов, попросите рекомендаций у предыдущих арендодателей и/или работодателей. Напишите очень конкретный договор аренды. Если вы не можете найти хороших арендаторов, возможно, было бы лучше немного снизить арендную плату, которую вы запрашиваете за сдаваемую недвижимость, чем заставить любого арендатора начать получать доход от аренды. Еще один важный момент – убедитесь, что у вас есть страховка арендодателя. Это выше, чем страховка, которую вы платите за недвижимость, в которой живете, но риски, связанные с арендой недвижимости, также выше. Вы хотите убедиться, что у вас есть эта страховка, если вам придется иметь дело с любым серьезным ущербом, причиненным плохими арендаторами.
Другой вариант — нанять профессионального управляющего недвижимостью — частного лица или компанию, которая будет напрямую заниматься вашими арендаторами. Вам придется заплатить управляющему имуществом комиссию, но это избавит вас от многих проблем в общении и наблюдении за арендаторами.
4. Расходы выше ожидаемых
Давайте смотреть правде в глаза. Расходы, связанные с тем, чтобы быть арендодателем, не заканчиваются покупкой фактической арендуемой недвижимости. Как и любое другое имущество, сдача в аренду требует постоянных затрат. У вас есть платеж по ипотеке, налоги (выше, чем для вашего основного дома), страховка (выше, чем для вашего дома) и обслуживание (потенциально выше, чем в вашем доме из-за рисков, связанных с арендаторами). В идеале доход от аренды покроет все эти расходы, и останется достаточно, чтобы гарантировать вам положительный денежный поток — по крайней мере, это цель.
Чтобы избежать риска того, что вам придется платить деньги за сдаваемую в аренду недвижимость вместо того, чтобы зарабатывать на ней деньги, тщательно проделайте домашнюю работу, прежде чем стать арендодателем. Делать математику. Перед покупкой арендной недвижимости сделайте правильные расчеты, чтобы узнать, сколько она вам будет стоить и сколько она вам принесет. Убедитесь, что вы получите положительный денежный поток.
5. Провал рынка недвижимости
Рынок недвижимости в последние несколько лет достаточно хорошо рос, но нет никаких гарантий, что эта положительная тенденция сохранится. Одним из рисков при инвестировании в недвижимость является концентрация активов. Для большинства людей владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, представляет собой серьезную концентрацию активов, потому что покупка этой собственности потребует значительной части их собственного капитала, а возможно, даже всего. Поскольку ваши инвестиции как арендодателя не будут диверсифицированы, если, скажем, район, город или даже национальная экономика пойдут вниз, вы рискуете потерять много-много денег из-за обесценивания.
Примечание: Ваша следующая крупная инвестиция ждет вас там! Иди и найди его сейчас!
Один из вариантов избежать рисков концентрации активов и диверсифицировать свои инвестиции — это привлечь свои деньги к другим инвесторам и создать компанию, занимающуюся инвестициями в жилую недвижимость. Это небольшой бизнес по покупке, аренде и продаже арендной недвижимости. Это очень похоже на то, что вы сделали бы в качестве индивидуального инвестора, но даст вам возможность распределить свои деньги в виде долей в нескольких объектах недвижимости в разных районах, городах, штатах и, почему бы и нет, даже странах. Таким образом, вы можете минимизировать риски, связанные с местной экономикой и конъюнктурой рынка недвижимости.
Хотя вы должны быть осторожны при принятии решения об инвестировании в недвижимость, пожалуйста, не позволяйте этим рискам помешать вам купить недвижимость для сдачи в аренду и стать успешным арендодателем. Просто не забудьте заранее рассмотреть риски и разработать стратегию, как их избежать.
Стать арендодателем больше проблем, чем стоит?
Лиза Смит — независимый писатель, увлеченный финансовой журналистикой, сотрудничающий с такими популярными СМИ, как Investopedia и Bloomberg BNA.
Пегги Джеймс — дипломированный бухгалтер с более чем 9-летним опытом работы в области бухгалтерского учета и финансов, включая корпоративные, некоммерческие и личные финансы. Последнее время она работала в Университете Дьюка и является владельцем Peggy James, CPA, PLLC, обслуживающей малый бизнес, некоммерческие организации, индивидуальных предпринимателей, фрилансеров и частных лиц.
Аренда жилой недвижимости — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые люди. На первый взгляд, это кажется беспроигрышной ставкой; на самом деле, это обычно больше головной боли, чем того стоит. Проблемы начинаются рано, и они почти всегда требуют времени и денег.
Вот шесть классических проблем, с которыми сталкиваются новые арендодатели, которые, возможно, необходимо изучить, прежде чем выходить на рынок жилой недвижимости.
Основные выводы
- Инвестиции в сдаваемую в аренду жилую недвижимость могут быть прибыльным способом увеличить ваше благосостояние, хотя и сопряжены со многими трудностями.
- Проблемы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, включают поиск подходящей недвижимости, подготовку помещения, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие проблемы и изменение процентных ставок, влияющих на цену аренды.
- Есть способы упростить этот процесс, например, купить базовую недвижимость, жить рядом с квартирой и сделать ее работой на полную ставку.
- Найм управляющего недвижимостью может уменьшить бремя управления арендуемой недвижимостью, но сократит любую прибыль.
- Удаление арендаторов может быть трудоемкой и дорогостоящей задачей.
Нажмите «Играть», чтобы узнать все о арендодателях
Задача 1: найти недвижимость
Целые книги были написаны о поиске подходящего жилья для сдачи в аренду из-за его критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не будете зарабатывать деньги. Но попытка заключить сделку тоже может быть проблематичной. Покупка фиксатора верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги для проведения необходимого ремонта и реконструкции.
Если вы никуда не спешите, это может быть способом получить скидку на ваши инвестиции; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт квартиры, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время управляющие компании могут сделать большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее ремонта — за вас, конечно, за определенную плату.
Задача 2: подготовка устройства
Чтобы привести практически любой объект недвижимости в аренду, часто требуется свежий пол и покраска как минимум, и оба эти пункта требуют времени и денег. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — это другие повседневные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы также необходимо пересматривать.
Задача 3: Поиск арендаторов
Интернет предоставляет быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Вы также можете зарегистрироваться в компании по недвижимости, которая будет проверять арендаторов для вас. В некоторых городах риелторы будут показывать квартиру от имени арендодателя за комиссию за аренду. Еще один способ найти арендаторов — поделиться этой информацией с друзьями и членами семьи, которые могут дать рекомендации.
Когда вы сами проверяете арендаторов, вам нужно будет проводить проверку кредитоспособности и биографических данных, что может быть дорогостоящим, но часто является разумной идеей.
Ответственные арендаторы вовремя платят арендную плату, не злоупотребляют имуществом и не требуют от вас участия в дорогостоящем и длительном процессе выселения.
Задача 4: Проблемы
Даже отличные арендаторы и идеальная сдаваемая в аренду недвижимость сопряжены с множеством проблем. Сломанные трубы, забитые стоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие жильцы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда к их дому подступают сточные воды или когда кабельная компания случайно перерезает телефонные линии.
Трудные арендаторы — еще более серьезная проблема. Ежедневные звонки и поздняя или невыплаченная арендная плата могут добавить проблем. День отъезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других элементов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту.
Поскольку каждый момент, потраченный впустую на споры, — это момент, когда дом пустует, вам часто лучше стиснуть зубы и заплатить за ремонт самостоятельно.
Задача 5: техническое обслуживание
Техническое обслуживание важных компонентов и удобств является дорогостоящей задачей. Новые приборы стоят сотни долларов; новая крыша или дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, а крыша — 10,000 XNUMX долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер или новый паркет, краску и новую печь, а также арендаторов, которые не задерживаются надолго, и имущество может потерять деньги на годы.
Задача 6: процентные ставки
Какое отношение процентные ставки имеют к чему-либо? Множество. Когда ставки падают, часто купить дешевле, чем арендовать, и поэтому спрос на вашу единицу (квартиры) может упасть. Снижение арендной платы, чтобы оставаться конкурентоспособным, может существенно снизить вашу способность зарабатывать деньги.
Вам, вероятно, потребуется оформить страховку арендодателя — нет, обычного полиса домовладельца недостаточно — и это еще одна статья в колонке текущих расходов.
Как зарабатываются деньги
Со всеми проблемами, которые необходимо преодолеть, сможете ли вы заработать на аренде недвижимости? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:
1. Живой
Совместное использование пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и в любом случае планируете заботиться об имуществе, дополнительные деньги — это бонус. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на месте означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Планируйте надлежащим образом и тщательно проверяйте.
2. Перейти к основному
Покупка и сдача в аренду спартанских квартир без дополнительных удобств может упростить процесс аренды, но вы должны знать свой рынок. Например, предположим, что вы в основном сдаете квартиру студентам колледжа. В этом случае вам может не понадобиться высокотехнологичная бытовая техника или предметы декора, которые рискуют сломаться во время студенческой вечеринки или смены молодых соседей по комнате.
Еще один способ заработать деньги — это работа с государственными жилищными программами. Вы можете сдать в аренду простую чистую квартиру с необходимой бытовой техникой, которую также можно использовать для размещения семей в рамках программ, субсидируемых государством, таких как жилье по 8-й программе. Участвуя в таких жилищных программах, вы можете предоставить безопасное убежище нуждающимся семьям, а также зарабатывать деньги за счет своих инвестиций.
3. Долгосрочные активы
Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они безубыточны по арендной плате и расходам. Их подход заключается в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендной плате арендаторов погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.
Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть высоким (учитывая вашу низкую стоимость). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые лучше было бы потратить на что-то другое.
Арендная недвижимость дает вам гибкость в выборе времени продажи недвижимости, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая ее продажи на быстро развивающемся рынке.
4. Работайте полный рабочий день
Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно. Они включают, покупают несколько зданий и выполняют значительную часть работы сами. Это образ жизни, который требует серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос налоговых убытков и списаний и минимизировать доход.
Найм менеджера по недвижимости
Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендованной недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете рассмотреть возможность найма управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это сократит вашу прибыль.
Роль управляющего недвижимостью
Менеджеры по недвижимости могут выполнять различные роли. Что именно, зависит от вас, чтобы договориться с вашим менеджером. Важно определить, какова будет их роль, и разработать список обязанностей и ответственности. Найдет ли ваш управляющий недвижимостью арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?
Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или наемным работником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые у вас могут быть.
Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью, фирму, с которой вы заключаете контракт, для непосредственного решения всех вопросов, связанных с арендованной недвижимостью. Это может быть дорого, но может быть идеальным, если у вас есть несколько арендуемых объектов.
Выбор управляющего недвижимостью
Убедитесь, что любой управляющий недвижимостью, которого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным лицензионным требованиям.
Опытный менеджер должен помочь вам с рекламой, маркетингом, отношениями с арендаторами, сбором арендной платы, составлением бюджета, арендой и обслуживанием. Хороший управляющий недвижимостью также будет хорошо осведомлен о местных и государственных законах. Как владелец недвижимости вы можете быть привлечены к ответственности за действия своего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушает какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.
После того, как вы определитесь с управляющим недвижимостью и условиями договоренности, вы должны написать соглашение об управлении недвижимостью, в котором будут указаны обязанности управляющего, компенсация и условия расторжения договора.
Выводы
Стоит ли становиться арендодателем усилий? Только вы можете решить. Просто не забудьте посмотреть, прежде чем прыгать и приступать к новому начинанию с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.
Знание того, во что вы ввязываетесь, до того, как вы это сделаете, поможет вам лучше подготовиться к тому, с чем вы столкнетесь, и с большей вероятностью получите удовольствие от этого опыта.
