Соглашение о контракте «затраты плюс» и неорганизованный подрядчик
Некоторые подрядчики лучше ведут учет, чем другие. Кажется, я всегда сталкиваюсь с этой проблемой, когда работаю с клиентом в споре, и я попросил ее предоставить мне все их записи, касающиеся проекта. Обычный ответ, который я получаю: «Я не веду такие записи» или «Все, что у меня есть, это текстовые сообщения». В зависимости от типа спора по контракту отсутствие точного ведения документации может не иметь большого значения; однако, когда возникает спор относительно договора «затраты плюс», ведение учета может стать центральным вопросом как для владельца, так и для подрядчика, что приведет к спорам и судебным разбирательствам.
Договор на строительство по принципу «затраты плюс» является одним из наиболее распространенных договоров на строительство. Есть плюсы и минусы, связанные с использованием такого соглашения. Одной из самых больших проблем для владельца в соглашении «издержки плюс» является возможность неограниченных перерасходов средств и непредвиденных расходов. Подрядчик в таких соглашениях не должен заранее указывать фиксированную стоимость работы, а только оценку того, сколько, по его или она, мнению, будет стоить проект.
Почему любой владелец хочет использовать этот тип соглашения в первую очередь? Соглашение «затраты плюс» является хорошим вариантом, когда планы строительства и проектирования все еще изменчивы, а время является решающим фактором для начала проекта. Соглашение «затраты плюс» также может создать сценарий, в котором владелец может получить «хорошую сделку» по проекту, оплачивая только стоимость фактических материалов и труда в проекте плюс установленную договорную плату. Поэтому, если есть экономия средств при строительстве, они перекладываются на собственника. Однако та же самая «хорошая сделка» может выйти из-под контроля, и соглашение «издержки плюс» может стать очень дорогим для владельца и прибыльным для подрядчика, если не будут приняты меры предосторожности.
Соглашение «затраты плюс» может быть выгодным и для подрядчика. Если подрядчик хорошо ведет учет, ему или ей, скорее всего, будут платить за все возмещаемые расходы по контракту. Кроме того, при использовании этого типа соглашения подрядчик несет очень небольшой риск, поскольку все риски несет владелец. Это соглашение требует только ориентировочной стоимости работ, поэтому подрядчик не будет оштрафован за занижение цены или неучет определенных затрат. Однако из-за непостоянного характера затрат подрядчик несет дополнительные финансовые обязательства перед владельцем. Одной из таких обязанностей является неявное право владельца на разумную плату за работу и право на чувство открытости при просмотре книг и отчете о том, что было потрачено на работу.
Так что же происходит, когда возникает потенциальный спор относительно соглашения «затраты плюс»? Могут ли обе стороны быть защищены от судебных разбирательств при использовании соглашения «затраты плюс»? Помните старую поговорку: «Унция профилактики стоит фунта лечения». В контексте соглашения «затраты плюс» это утверждение как нельзя более точно. Когда стороны проявляют инициативу в формировании и обсуждении соглашения, контракт «затраты плюс» может быть выгодным контрактом для обеих сторон. В этой статье основное внимание будет уделено некоторым юридическим и практическим последствиям использования контрактного соглашения «затраты плюс». В нем будут обсуждаться неотъемлемые обязанности подрядчика при использовании этого типа соглашения. Кроме того, в нем будут освещены некоторые из передовых практик и некоторые методы составления проектов, которые стороны могут согласовать и использовать для защиты своих интересов при использовании этого конкретного договора на строительство.
Обязанности, связанные с использованием контрактного соглашения Cost-Plus
В отличие от договора на строительство с фиксированной стоимостью, договор на строительство по схеме «затраты плюс» — это договор, по которому владелец оплачивает подрядчику фактические затраты на материалы и рабочую силу, а также дополнительную согласованную плату или процент от этой суммы. Контракт «затраты плюс», вероятно, является наиболее широко используемым контрактом в строительной отрасли. Дополнительная плата или фиксированный процент является прибылью подрядчика. Этот контракт перекладывает все риски, связанные с проектом, и все преимущества непредвиденных изменений в материальных затратах, затратах на оплату труда, а также все риски и выгоды, связанные с эффективностью подрядчика в проекте или отсутствием таковой, на владельца. Из-за характера и риска, связанных с контрактом «затраты плюс», существуют определенные неотъемлемые обязанности, которые контракт или обязательства перед владельцем. Подрядчик обязан представить детализацию всех без исключения расходов, произведенных в ходе проекта, поскольку между сторонами существует негласное соглашение о том, что расходы будут разумными.
Многие суды постановили, что решение подрядчика и владельца использовать соглашение о строительстве по принципу «затраты плюс» создает дополнительную повышенную обязанность для владельца, но создает ли это фидуциарную обязанность? Решения разошлись.
Прежде чем может иметь место нарушение фидуциарных обязанностей, должны быть, среди прочего, либо фидуциарные отношения, либо конфиденциальные отношения. Некоторые общепризнанные отношения, такие как отношения между доверительным управляющим и бенефициаром, порождают общие фидуциарные обязанности. Однако фидуциарные отношения могут также возникать между людьми через отношения доверия, уверенности и уверенности. Фидуциарные отношения обычно возникают, когда одна сторона обладает высокой степенью контроля над имуществом или предметом другой, когда получающая выгоду сторона доверяет доверительному управляющему с высоким уровнем доверия в отношении наилучших интересов бенефициара или когда одна сторона опирается на высокий уровень знаний другого в какой-либо области.
Документ AIA A102™-2017 Стандартная форма соглашения между Заказчиком и Подрядчиком, в статье 3 говорится: «Подрядчик принимает доверительные отношения, установленные настоящим Соглашением, и обязуется сотрудничать с Архитектором и выполнять обязательства Подрядчика. умение и рассудительность в продвижении интересов Владельца; обеспечивать эффективное деловое администрирование и надзор; обеспечить в любое время и адекватное снабжение рабочих и материалов; и выполнять Работу быстро и экономично в соответствии с интересами Владельца». Создает ли этот язык фидуциарную обязанность?
Некоторые суды постановили, что это положение стандартного соглашения о ЗИС создает фидуциарную обязанность, в то время как другие постановили, что это не так. Вопрос о том, создается ли обязанность, как правило, представляет собой фактически интенсивный анализ с учетом таких вещей, как сложность сторон, формулировка, изложенная в соглашении сторон, и история их договоров. Однако почти все суды согласны с тем, что в каждом контракте подразумевается обязанность добросовестности и добросовестности при его исполнении и исполнении. Суды также согласны с тем, что подрядчики обязаны вести точный учет использования материалов и работ, выполненных в рамках проекта. В то время как обязанность подрядчика не состоит в том, чтобы показать, что затраты являются разумными, он или она должны быть в состоянии поддержать потраченные затраты владельцу путем точного ведения учета.
Риск дезорганизации
Апелляционный суд Теннесси описывает дело, в котором подрядчик не имел организованной системы, позволяющей владельцу просматривать свои книги по проекту. В Forrest Construction Company, LLC против Лафлина, владелец заключил договор «затраты плюс» с Forrest Construction Company на строительство жилого дома. Фактическое соглашение между сторонами предусматривало, что Forrest Construction возместит свои «фактические чистые затраты, плюс 7% на «накладные расходы подрядчика», плюс 8% прибыли, которая была основана на «фактических чистых затратах на все прямые материалы, рабочую силу , услуги и сборы, которые входят в весь проект». Forrest Construction должна была выплачиваться еженедельно по формуле «затраты плюс»; он должен был подавать еженедельные запросы на розыгрыши на основе стоимости работ на предыдущей неделе плюс накладные расходы и прибыль. Контракт также предусматривал, что каждый розыгрыш должен быть представлен с «полным подтверждением всех запрошенных сумм» и что подрядчик несет полную ответственность и обязательство вести полный и точный учет всех затрат и расходов в соответствии с налоговым законодательством и требованиями владельца. . Между собственником и подрядчиком возник спор по поводу роста стоимости проекта. Владельцы перестали платить за работу. Когда заявки на розыгрыш перестали выполняться, подрядчик прекратил работу над проектом и подал залог.
По собственному соглашению, Forrest Construction должна была вести подробный учет и подтверждающие документы по всем затратам и составлять заявки по проекту. Однако, когда владелец запросил бухгалтерские записи по проекту, подрядчик смог предоставить только «кипу толщиной в два фута» неорганизованных квитанций. Суд счел такой тип ведения учета неприемлемым, когда заявил, что «в любом договоре «затраты плюс» стороны подразумевают, что стоимость должна быть разумной и надлежащей». Суд постановил, что подрядчик обязан перечислять все без исключения расходы, произведенные им на работе, и если владелец отрицает наличие задолженности перед подрядчиком, последний несет бремя доказывания каждой статьи расходов в связи с этим. .
Forrest Construction не указала расходы, которые она стремилась возместить. Вместо этого он представил по существу стопку необоснованных запросов на розыгрыши, а когда его попросили предоставить надлежащую документацию и детализацию затрат, он предоставил совершенно неорганизованную, не детализированную коробку документов, многие из которых не имели отношения к реальному проекту. Что могли бы Forrest Construction и владелец сделать по-другому, чтобы защитить себя от спора в первую очередь? Трудно предположить; однако, если бы стороны договорились о более конкретных условиях и положениях, касающихся документации, которая должна была быть представлена с каждым запросом на жеребьевку, возможно, дело имело бы другой исход. Решающим этапом при использовании соглашения «затраты плюс» является составление положения в самом договоре.
Использование гарантированной максимальной цены (GMP)
Один из способов, с помощью которого владелец может получить защиту при использовании контракта «издержки плюс», заключается в том, чтобы договориться об использовании гарантированной максимальной цены (GMP) в качестве основы для соглашения. GMP обычно предусматривают, что владелец оплачивает подрядчику его фактические затраты на строительство проекта плюс установленную плату; подрядчик предлагает владельцу гарантию того, что он заплатит не больше, чем GMP по проекту при отсутствии допустимых требований о дополнительной компенсации. Таким образом, GMP перекладывает бремя ожидаемых затрат и перерасхода с владельца на подрядчика, ограничивая и/или ограничивая сумму, которую владелец в конечном итоге заплатит за работу. В конце концов, владелец заплатит меньшую из фактических затрат по завершении проекта или окончательной гарантированной максимальной цены. В этом сценарии подрядчик и владелец соглашаются, что владелец будет платить не больше, чем GMP, если только стороны не договорятся о дополнительной компенсации за заказы на изменение или другие допустимые претензии.
Использование положений об аудите в договоре
Еще один способ защитить себя как подрядчику, так и заказчику – согласовать положения об аудите для включения в контракт до начала работ. В деле Forrest Construction стороны контракта обязательно включили пункт о том, что подрядчик подлежит учету своих расходов. Однако в них не были включены положения, которые помогли бы как подрядчику, так и заказчику, установив определенный объем и четкие ожидания в отношении того, что именно подрядчик должен производить, методологию в отношении того, как должен был вестись учет, а также сроки и периодичность. проверок владельца. Здесь могло бы помочь тщательно составленное положение об аудите.
Положения об аудите часто содержатся в контрактах, где есть элементы возмещения затрат, независимо от того, подпадает ли соглашение под действие GMP. Эти положения всегда являются отличной идеей в схеме «затраты плюс плата». Владелец, как правило, имеет право согласовывать или проверять такие вещи, как количество установленных блоков, количество отработанных часов и другие элементы, которые являются частью «фиксированных» компонентов, но не основные документы и записи, подтверждающие фактические затраты подрядчика. понесенные в ходе проекта. Чтобы исключить вероятность недоразумений, крайне важно, чтобы стороны четко определили широту и объем любого аудита, включая аудиты, проводимые после завершения проекта.
Хорошо составленные положения об аудите также будут содержать перечень типов документов, подлежащих аудиту. Эти положения являются предметом переговоров для обеих сторон; тем не менее, устанавливая ожидания в отношении материалов, подлежащих аудиту на начальном этапе, как владелец, так и подрядчик защищены и уведомлены о глубине и широте ведения документации, требуемой аудитом. Эти положения должны определять объем, параметры, сроки и правила, относящиеся к: 1) учетным записям или первичным документам; 2) уровень подтверждения затрат; 3) описание процесса аудита; 4) определение стоимости и расценок на определенные предметы, такие как рабочая сила или оборудование; 5) определение допустимых и недопустимых затрат; 6) требования подрядчика к ведению учета и отчетности по стоимости работ и отчетности о ходе работ; 7) определение любых аудиторских ограничений, которые могут применяться в отношении споров, судебных разбирательств и возможности обнаружения определенных документов; определение и идентификация фиксированных удельных ставок, компонентов паушальной суммы, согласованных процентов или других согласованных специальных ставок для затрат, связанных с такими статьями, как изменение работы, наценки субподрядчиков и т. д.; 9) требования к хранению записей; 10) определение прав собственника на аудит субподрядчиков. Точность является ключевым моментом в использовании положения об аудите. Стороны должны найти время, чтобы привести конкретные примеры того, что подлежит аудиту, а что нет. Точность в начальной части может помочь смягчить споры относительно интерпретации положения об аудите в конечной части. Положение об аудите должно также включать согласованный трибунал или метод разрешения спора в случае возникновения спора. В нем также должен быть установлен график периодических проверок в ходе реализации проекта.
Переговоры о разрешении разногласий
При обсуждении и составлении условий и положений соглашения всегда следует помнить об урегулировании споров. В случае возникновения спора между заказчиком и подрядчиком в соглашении следует рассмотреть возможность обнаружения лежащих в основе аудиторских документов. Владелец, скорее всего, попытается использовать процесс разрешения споров, чтобы получить доступ ко всем документам, касающимся соглашения «затраты плюс», включая документы, которые не подпадали под действие положений об аудите в соглашении. Именно здесь сообразительный подрядчик должен быть готов к обсуждению условий аудита в соглашении «затраты плюс» в самом начале. Сообразительный подрядчик может защитить себя, договорившись о форуме для разрешения споров и настаивая на том, чтобы все споры, возникающие из соглашения, разрешались в арбитраже, а не в судебном порядке.
Почему это так важно? Арбитражные правила обеспечивают максимальную защиту подрядчика, особенно когда речь идет об обнаружении определенных согласованных документов, подлежащих аудиту, в положениях контракта об аудите. В отличие от правил гражданского судопроизводства арбитраж позволяет сторонам по письменному соглашению изменять процедуры, изложенные в правилах коммерческого арбитража ААА. Кроме того, Верховный суд постановил, что центральное положение Федерального закона об арбитраже делает письменное соглашение сторон об арбитраже «любой морской сделки или контракта, свидетельствующего о коммерческой сделке, действительной, безотзывной и подлежащей исполнению». Приняв Закон об арбитраже, Конгресс стремился решительно обеспечить выполнение частных соглашений сторон, требующих арбитража.
Таким образом, если исходить из того, что переговорные позиции между заказчиком и подрядчиком равны и при заключении договора отсутствуют претензии о принуждении, мошенничестве или принуждении, соглашение сторон в отношении положений об аудите и подлежащих ему документов должно быть приведено в исполнение согласованный арбитр. Этот форум имеет важное значение для подрядчика, потому что там, где было достигнуто соглашение относительно документов, подлежащих аудиту, процесс обнаружения не сделал бы возможным обнаружение каждого отдельного документа из-за процесса обнаружения в судебном порядке. Вместо этого стороны будут ограничены документами, ранее подлежащими раскрытию, в соответствии с положением об аудите, изложенным в контракте.
Заключение
Существуют риски и преимущества, связанные с любым контрактом. Соглашение «затраты плюс вознаграждение» может быть сопряжено с трудностями для любого владельца или подрядчика. Однако, если с самого начала уделить должное внимание составлению контракта, соглашение «затраты плюс» может стать отличным инструментом заключения контракта для обеих сторон. Ключом к тому, чтобы соглашение «затраты плюс» работало, является внимание, уделяемое при обсуждении условий соглашения, в частности, добавление GMP, подробных положений об аудите и выбора площадки.
Брошюра для потребителей: Строительство дома
Для многих людей приобретение дома является серьезным финансовым обязательством, независимо от того, покупают ли они существующий дом или строят или реконструируют его на земле, принадлежащей подрядчику или владельцу. Информация в этой брошюре предназначена для помощи владельцу, который строит или реконструирует дом во Флориде на земле, принадлежащей владельцу. Однако следует проявлять крайнюю осторожность, чтобы свести к минимуму юридические проблемы, которые могут возникнуть. Эта брошюра обычно охватывает:
- Выбор своего подрядчика.
- Строительные контракты.
- Строительные залоги.
- Залоговые документы.
- Выплаты подрядчикам.
Выбор вашего подрядчика
Закон Флориды требует, чтобы каждый подрядчик имел соответствующую лицензию в этом штате, прежде чем заключать контракт на строительство или реконструкцию дома. «Сертифицированный» подрядчик имеет лицензию штата и может работать в любом городе или округе этого штата; «зарегистрированный» подрядчик имеет лицензию определенного города или округа и может работать только в городе или округе регистрации. Однако, все деятельность лицензированных подрядчиков регулируется Департаментом делового и профессионального регулирования штата Флорида.
Хотя использование надлежащим образом лицензированного подрядчика не является гарантией успешного проекта, оно предоставляет владельцу дополнительные средства правовой защиты в случае возникновения проблем. Например, платеж из Фонда восстановления домовладельцев Флориды может быть доступен, если вы потеряете деньги на проекте, выполненном по контракту, и убытки возникнут в результате определенных нарушений законодательства Флориды лицензированным подрядчиком. Чтобы проверить текущий «активный» статус подрядчика ДО ПОДПИСАНИЯ контракта, получите индивидуальный номер лицензии подрядчика, который должен иметь каждый лицензированный подрядчик, а также номер «квалифицированного бизнеса» (QB) любой компании и проверьте на веб-сайте DBPR и выберите «Проверить лицензию». Вы можете осуществлять поиск по названию подрядчика, номеру лицензии или типу лицензии, а также выполнять общий поиск по городу или округу.
Лицензированные подрядчики имеют право строить только те типы улучшений, которые входят в сферу действия их лицензии. Например, если в вашем доме будет более двух жилых этажей, убедитесь, что у подрядчика есть «общая» или «строительная» лицензия подрядчика.
Соответственно, вы также можете связаться с DBPR, чтобы убедиться, что выбранный вами подрядчик имеет надлежащий тип лицензии на строительство вашего дома.
Подтверждение лицензии можно получить, позвонив по телефону 850-487-1395.
Контракты на строительство
Существует множество форм контрактов, используемых подрядчиками.. Большинство из них были написаны в первую очередь для защиты подрядчика, а не владельца. Поэтому, помимо внимательного прочтения договора перед подписанием, вам следует адресовать все интересующие вас вопросы исполнителю и внести в договор любые уточнения во избежание последующего недопонимания. Если на ваши вопросы вы не получили удовлетворительных ответов, вам следует проконсультироваться с адвокатом или найти другого подрядчика. Глава 489 Раздела XXXII Устава Флориды регулирует заключение договоров на строительство.
Строительные контракты должны содержать несколько конкретных пунктов, таких как номер лицензии (см. «Выбор подрядчика»), информацию об энергопотреблении и рейтинги изоляции для различных компонентов.. Каждый контракт должен также включать основные положения, включая, помимо прочего:
- Юридическая характеристика земли.
- Описание планов и спецификаций по дате (или редакции), имени составителя и количеству страниц.
- Общая цена контракта, а также этапы и суммы, подлежащие уплате по ходу строительства.
- Время начала и время завершения.
- Суммы надбавок или кредитов за выбор владельцем таких вещей, как шкафы, столешницы, электрические и сантехнические приборы, бытовая техника, напольное покрытие, кровельный материал, ландшафтный дизайн или декорирование.
- Освобождение от залога (см. «Залог на строительство»).
- Гарантии, если есть.
- Надлежащее страхование имущества во время строительства, включая коммерческую гражданскую ответственность, компенсацию работникам и риск строителя. Если земля находится в собственности подрядчика до завершения строительства, следует также включить положения о передаче права собственности, тип документа, который будет использоваться для передачи права собственности, дату и время закрытия, страхование правового титула и другие затраты на закрытие.
Залоги на строительство
В соответствии с законодательством штата Флорида многим из тех, кто предоставляет рабочую силу или материалы для улучшения вашей собственности, например, для строительства или реконструкции дома, предоставляются права «удержания» на неоплаченные предметы. Закон о правах на строительство содержится в Tiltle XL, глава 713 Устава Флориды.
«Залоговое удержание» — это обременение или обвинение в отношении имущества, аналогичное тому, которое создается зарегистрированной ипотекой, которое может помешать продаже имущества без оплаты или передачи залога в залог с секретарем суда. Неоплаченные залоговые права также могут быть лишены права выкупа, что может привести к принудительной продаже вашего дома по решению суда.
Эти права залога не ограничиваются вашим подрядчиком, но также распространяются на большинство субподрядчиков, поставщиков материалов и рабочих, с которыми владелец НЕ заключал прямых контрактов (такие права называются «неконфиденциальными» залогами). В результате вы, как владелец, МОЖЕТ быть обязаны оплатить работу или материалы, даже если вы уже заплатили своему подрядчику за ту же работу. Другими словами, многие в конечном итоге платят дважды за одно и то же!
Чтобы защитить себя от этих залогов, вы должны потребовать, чтобы ваш подрядчик получил отказ от залога или освобождение от залога от каждого лица или компании, работающей или предоставляющей материалы во время строительства или реконструкции вашего дома, в размере каждого платежа, который вы делаете подрядчику. . Если вы получаете «Уведомление владельцу» (см. «Документы о залоге» ниже), вы обязаны получать подписанное освобождение от права удержания или отказ от права удержания от каждого лица, отправляющего вам это уведомление, каждый раз, когда вы делаете дальнейшие платежи своему контактному лицу. Не делайте никаких дальнейших платежей вашему подрядчику до тех пор, пока каждый залогодержатель, отправивший вам это уведомление, не предоставит вам подписанное разрешение или отказ от права удержания до даты каждого последующего платежа подрядчику.
Вы имеете право запросить список имен и адресов всех субподрядчиков и поставщиков, с которыми подрядчик заключил контракт, но могут быть и другие субподрядчики и поставщики, неизвестные даже подрядчику. Кроме того, вы должны строго следовать приведенным ниже инструкциям при осуществлении платежей вашему подрядчику (см. «Платежи подрядчику»).
Залоговые документы
Существует ряд документов, имеющих жизненно важное значение для действия закона о залоге, формы которых установлены законом, в том числе:
Уведомление о начале
Эта форма ДОЛЖНА быть подписана вами, владельцем (а не подрядчиком или кем-либо еще от вашего имени). Это должно быть зарегистрировано в общедоступных записях и размещено на рабочей площадке до того, как первая проверка будет одобрена строительным отделом. Это уведомление содержит информацию о проекте (например, «жилье на одну семью»), юридическое описание собственности, ваше имя и адрес, имя и адрес подрядчика, общее описание улучшения, которое необходимо сделать, а также имя и адрес кредитора. (если есть). Все уведомления о залоге, которые должны быть отправлены вам, могут быть адресованы, как показано в этом документе. Очень важно, чтобы адрес, по которому вы действительно можете получать почту во время строительства, был правильным; в противном случае вы не сможете предпринять определенные шаги, необходимые для защиты имущества от залогов (см. «Уведомление для владельца»). Точно так же имя и адрес кредитора, если таковые имеются, должны быть указаны правильно, потому что получение уведомлений о залоге может привести к возникновению определенных юридических обязательств, которые кредитор может иметь перед вами, чтобы помочь защитить имущество от залогов.
Вы можете получить эту форму у своего адвоката в местном строительном отделе., ваш подрядчик, магазин канцелярских товаров или Устав Флориды в штате Флорида. § 713.13. Однако, если вам нужно финансирование для строительства или реконструкции вашего дома, проконсультируйтесь со своим кредитором относительно этого документа (поскольку кредитор также захочет, чтобы его имя и адрес были указаны в этой форме). Не регистрируйте Уведомление о начале работ до закрытия кредита на строительство, потому что в результате как строительство, так и финансирование могут быть задержаны.
Если вы требуете от своего подрядчика «гарантии платежа», чтобы не допустить залогового удержания вашей собственности, копия этой гарантии должна быть приложена к Уведомлению о начале работ в момент ее регистрации.
Строительство должно начаться в течение 90 дней после регистрации Уведомления о начале работ, иначе срок действия уведомления истечет и станет недействительным. В этом случае следует немедленно зарегистрировать еще одно Уведомление о начале производства.
Уведомление для владельца
Эта форма ДОЛЖНА быть отправлена вам любым субподрядчиком или поставщиком, который не заключил с вами контракт напрямую, а затем предъявил залоговое право на вашу собственность. Оно должно включать предупреждение об ограничении всех будущих платежей подрядчику до тех пор, пока лицо или компания, отправляющая это уведомление, не будут удовлетворены подписанным отказом или освобождением (по крайней мере, частично в отношении всей работы, услуг или материалов до даты не окончательного платежа, или полностью в случае окончательного платежа). Такое уведомление обычно отправляется заказным или заказным письмом, и оно обычно подписывается тем, кто фактически его получает. Этот документ нельзя игнорировать, и его следует обсудить с вашим кредитором и адвокатом сразу после получения. Кроме того, это уведомление может считаться врученным вам, если оно адресовано и отправлено вам по почте должным образом, но фактически не получено из-за ваших действий. Не пренебрегайте и не отказывайтесь требовать свою почту, особенно во время и сразу после периода строительства, потому что в результате могут возникнуть нераскрытые залоговые права.
Претензия залога
Этот документ, зарегистрированный в публичных записях, фактически создает залоговое удержание вашей собственности. Это право удержания остается в силе в течение одного года с даты регистрации, если вы не предпримете определенные шаги, чтобы сократить этот срок. Эти шаги должны быть предприняты только с советом адвоката. Подрядчики, рабочие, субподрядчики и профессионалы, такие как ландшафтные архитекторы и инженеры, могут подать иск о залоге за работу или материалы. Залог на строительство может быть применен в судебном порядке для обращения взыскания на вашу собственность, что может привести к продаже вашей собственности по решению суда на ступенях местного здания суда тому, кто предложит самую высокую цену, и выплате залога, произведенному из доходов от этого. распродажа. Вам следует обратиться за советом к адвокату сразу же после получения или знания о залоге, потому что могут быть доступны шаги для снятия залога или создания действенной защиты для его принудительного исполнения.
Выплаты подрядчику
Нет ограничений на сумму первоначального депозита или промежуточных платежей, которые может потребовать подрядчик, за исключением случаев, предусмотренных в строительном контракте с владельцем. Тем не менее, предоплата перед началом строительства или первоначальный платеж подрядчику должны покрывать только расходы, которые подрядчик, вероятно, понесет до первых платежей после завершения строительства (которые называются «платежами за выполнение работ»). Любой депозит, превышающий 10 процентов от цены контракта, налагает на подрядчика дополнительные юридические обязательства по получению разрешения на строительство и началу фактического строительства.
Фактически, розыгрыши или суммы, выплаченные подрядчику, всегда должны иметь тесную связь со стоимостью или процентом выполненной работы на дату каждого платежа. Это может быть выполнено с помощью «графика платежей», изложенного в контракте, на основе этапов завершения (таких как: заливка пола, сушка крыши и т. д.) или на основе процента выполнения за каждый установленный период (например, два периода). -еженедельно или ежемесячно). Многие строительные проблемы связаны с качеством выполненных работ или количеством выполненных работ по сравнению с суммой уплаченных денежных средств. Соответственно, если оплата производится за еще не выполненную работу и у подрядчика возникают финансовые проблемы, возможно, вам придется платить дважды за одну и ту же «работу». Кроме того, существенный окончательный платеж, подлежащий уплате только после выдачи «сертификата о вводе в эксплуатацию» и завершения всех корректирующих работ по «списку недостатков», побудит подрядчика завершить проект к вашему удовлетворению.
Обратите внимание, что осуществление платежей за работу, не выполненную должным образом подрядчиком, или без отказа от права удержания не обязательно приводит к возражениям против кредитора, предоставившего средства на строительство. Другими словами, если есть кредит для финансирования строительства, обязательство по этому кредиту не исчезнет, если работа не будет завершена к вашему удовлетворению.
Когда каждый промежуточный платеж производится подрядчику, вы должны потребовать «частичный» отказ или освобождение до даты платежа от всех прав удержания от подрядчика и от всех субподрядчиков и поставщиков, которые были наняты подрядчиком для предоставления труда, услуги или материалы для строительства или реконструкции. Это требование должно быть включено в договор на строительство, и, хотя это может создать дополнительное бремя для сторон, оно является одним из лучших средств защиты от залога, которое может получить владелец. Однако в любой ситуации вы должны требовать от подрядчика отказа или освобождения от залога от каждого владельца, который вручил вам уведомление, каждый раз, когда любой последующий платеж производится подрядчику после получения такого уведомления. Невыполнение этого требования подвергает ваше имущество залоговому удержанию на сумму, которая в конечном итоге может причитаться каждому такому залогу.
Как частичное, так и окончательное освобождение от залога или формы отказа от права удержания изложены в Уставе Флориды, глава 713.20. Эти формы можно скачать там.
В дополнение к промежуточным платежам и тому, получает ли владелец какое-либо Уведомление для владельцев от залогодателей, владелец должен получить аффидевит об окончательном платеже от подрядчика до того, как будет произведен окончательный платеж. В противном случае имущество владельца может быть подвергнуто залоговому удержанию за невыплаченные суммы, которые могут причитаться любому залогодателю, отправившему уведомление владельцу. В этом аффидевите должна быть указана сумма, причитающаяся подрядчику, если таковой имеется, И суммы, причитающиеся любым субподрядчикам или поставщикам, указанным в этом аффидевите. Если есть суммы, причитающиеся субподрядчикам или поставщикам, владелец должен обратиться за юридической консультацией, чтобы определить наилучший способ убедиться, что такие суммы должным образом выплачены, например, путем совместных чеков или прямых платежей невыплаченным субподрядчикам и поставщикам, прежде чем владелец сделает какие-либо дальнейшая оплата подрядчику (даже за оговоренные «доплаты»).
Заключение
Каждый месяц во Флориде строятся тысячи домов, и большинство из них завершается без регистрации залогов или возникновения других проблем. Однако большое количество жилых проектов, подрядчиков и поставщиков увеличивает вероятность того, что один или несколько из них могут не выполнить свои обязательства в соответствии с договоренностью, что может привести к залоговому удержанию имущества владельца. Соблюдение основных рекомендаций, содержащихся в этой публикации, в сочетании с компетентными юридическими консультациями может снизить риски, с которыми сталкиваются владельцы домов, строящих дома, и повысить их шансы на успешный опыт реконструкции своих домов.
Для получения дополнительной информации о лицензировании подрядчиков, жалобах потребителей и Фонде восстановления потребительского строительства свяжитесь с Департаментом делового и профессионального регулирования штата Флорида онлайн или позвоните по телефону 850-487-1395.
Если вам нужен адвокат
Если вам нужен адвокат, но вы не знаете, как его найти, во многих районах Флориды есть службы направления к юристам. Эта услуга даст вам встречу с адвокатом за символическую плату.
Если в вашем городе нет справочной службы адвоката, служба адвокатов штата Флорида может найти для вас адвоката. Позвоните по бесплатному номеру 800-342-8011 или посетите веб-сайт Bar’s Lawyer Referral. Государственная служба, которая работает только в городах, где нет местной программы, направит вас к адвокату для первоначальной получасовой консультации за 25 долларов.
Материал данной брошюры представляет собой общие юридические советы. Поскольку закон постоянно меняется, некоторые положения данной брошюры могут быть устаревшими. Всегда лучше проконсультироваться с адвокатом о ваших законных правах и обязанностях в отношении вашего конкретного дела.
Эта брошюра издается в качестве общественной услуги для потребителей The Florida Bar.
