Существует несколько повторяющихся слухов о ремонте арендованного жилья и множество дезинформированных мифов, неправильно истолковывающих вопросы технического обслуживания. Хотя необходимость технического обслуживания и ремонта сдаваемой в аренду недвижимости неизбежна, они не должны быть кошмарами. Итак, давайте развеем некоторые из самых распространенных мифов об обслуживании арендуемой недвижимости:
Миф №1 об обслуживании арендуемой недвижимости: ремонт своими руками всегда экономит деньги
Возможность позаботиться о собственном ремонте дома определенно пригодится и может стать отличным способом сэкономить несколько долларов при управлении арендованной недвижимостью. Если вы опытный мастер на все руки и можете справиться с мелким ремонтом, основными сантехническими работами или починкой бытовой техники, во что бы то ни стало избавьте себя от необходимости звонить местному мастеру, чтобы сделать удобный звонок. Тем не менее, из мудрости Кенни Роджерса: «Вы должны знать, когда держать их, знать, когда их сбрасывать». Ходят слухи, что Кеннет написал эту песню, основываясь на своем опыте наблюдения за тем, как его отец-плотник выборочно отказывается от работы (хорошо, только часть этого факта может быть правдой…).
Но совет остается в силе; даже самый лучший мастер на все руки (или мастер на все руки) знает, когда поручить ремонт профессионалам. Часто, даже если вы может справиться с работой по ремонту арендованного имущества самостоятельно, не означает, что вы должен. Сколько стоит ваше время? Даже если у вас есть время и энергия, чтобы позаботиться о ремонте самостоятельно, часто имеет смысл доверить эту работу профессионалу. Даже самые способные домовладельцы, работающие своими руками, окажутся в тупике, если попытаются справиться с любой работой. Кроме того, ваших арендаторов не волнует, экономите ли вы деньги, делая это самостоятельно. Если вы не можете уверенно выполнить работу быстро, удобно и правильно, вы обязаны найти квалифицированного специалиста перед арендатором и собой. Из вещей, находящихся под вашим контролем, одна из основных причин, по которой арендаторы покидают сдаваемую в аренду недвижимость по истечении срока аренды, связана с плохим опытом плохого обслуживания. Деньги, которые вы может быть Экономьте, делая это самостоятельно, часто это просто отсроченная (и большая) потеря. То же самое обычно можно сказать о стоимости найма управляющего недвижимостью на полную ставку. Иногда это просто удобство, но во многих случаях стоимость найма профессионального управляющего недвижимостью также имеет наиболее долгосрочный финансовый смысл.
Миф № 2 об обслуживании арендуемой недвижимости: Арендаторы несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт За исключением некоторых случаев, таких как замена батареи и лампочки, техническое обслуживание и ремонт являются физической и финансовой ответственностью арендодателя.
Да, если арендатор бросит бейсбольный мяч в окно, он будет нести ответственность. Но даже в этом случае арендодатель должен быть уведомлен и заниматься ремонтом, работая с арендатором за средства или вычитая из залогового депозита. Но когда прибор выходит из строя во время пребывания арендатора, это, как правило, является результатом многолетнего нормального износа, и в этом случае арендодатель несет ответственность за ремонт или замену. Даже профилактические и регулярные задачи по техническому обслуживанию, которые традиционно возлагаются на жильцов, могут лучше выполняться арендодателем или управляющим недвижимостью. Например, только потому, что ваши жильцы, безусловно, способны регулярно заменять батареи дымовых извещателей и фильтры в печах, не означает, что они будут помнить об этом. Если вы не заменяете эти элементы во время регулярной плановой проверки, предоставление новых батарей и фильтров через регулярные промежутки времени будет стимулировать ваших жильцов делать это. Также не стоит забывать о внешнем виде. Деревья растут, водосточные желоба накапливают мусор, краны и спринклерные системы протекают, а пчелы строят ульи. Следите за небольшими внутренними и внешними проблемами, чтобы пресечь их в зародыше сейчас, а также выявляйте потенциальные будущие проблемы, которые можно предотвратить или запланировать.
Миф № 3 об обслуживании арендуемой недвижимости: замена или ремонт Этот конкретный миф об управлении недвижимостью работает в обоих направлениях. С одной стороны, это оптимист, который настаивает на том, что все можно отремонтировать, включая холодильник цвета авокадо, который они купили для устройства, которое никогда не доставляло им никаких проблем. На другом конце спектра находится аргумент, что всегда будет дешевле заменить, чем ремонтировать; одноразовые бытовые приборы стали новой нормой, потому что «они просто не производятся так, как раньше». Ни одна из крайностей не является точной, и поэтому выбор между ремонтом или заменой сломанного прибора зависит от ряда факторов. Прежде чем чинить в бешенстве ИЛИ спешить с заменой, вы должны учитывать возраст и состояние устройства или конструкции, ожидаемый срок службы, предыдущие исправления и проблемы безопасности (не говоря уже об оценке того, что именно не так, если это возможно). Общее правило заключается в том, что если срок службы устройства превышает половину ожидаемого срока службы, а стоимость ремонта превышает половину стоимости замены (обратите внимание, не обязательно половину первоначальной стоимости — разница есть), то вам следует скорее заменить чем ремонт. Еще одна причина рассмотреть вопрос о ремонте, а не замене, связана с налогами. Расходы на ремонт арендованного имущества вычитаются в этом году. Опять же, как уже отмечалось, также очень важно учитывать воздействие, последствия и впечатление на ваших арендаторов. Подумайте о последствиях ремонта — потеря хорошего арендатора из-за того, что ремонт занял слишком много времени, потребовал много вызовов по ремонту и снова сломался через месяц. Унция профилактики стоит фунта лечения… но фунт лечения превосходит семнадцать отдельных унций ремонта.
Миф № 4 о содержании арендованного имущества: оценка затрат на содержание арендованного имущества Слышали ли вы об оценке того, сколько денег вам нужно будет выделить на содержание сдаваемой в аренду недвижимости? Ниже перечислены несколько формул выбора для ваших целей оценки. Какая формула ваша любимая?
- Правило 50%: общие эксплуатационные расходы (ремонт, техническое обслуживание, налоги, страховка) будут равняться половине вашего дохода от сдачи недвижимости в аренду. Поэтому, если ваша недвижимость сдается за 1,200 долларов в месяц, вы должны ожидать, что 600 долларов из этой суммы пойдут на поддержание собственности в рабочем состоянии.
- Правило 1%: техническое обслуживание будет стоить около одного процента от стоимости недвижимости в год. Таким образом, содержание недвижимости стоимостью 190,000 1,900 долларов должно стоить 160 XNUMX долларов в год (или XNUMX долларов в месяц).
- Формула квадратных метров: запланируйте 1 доллар за квадратный фут на ежегодные расходы на техническое обслуживание. Таким образом, аренда 2,200 футов должна стоить примерно 2,200 долларов в год на эксплуатационные расходы.
- Правило 5x: расходы на содержание в среднем в 1.5 раза превышают месячную арендную ставку. Таким образом, если ваш дом сдается за 1,200 долларов, то вы должны рассчитывать на то, что будете тратить на ремонт примерно 1,800 долларов в год.
- Закон Мерфи: все, что может пойти не так, пойдет не так
Хотя приятно иметь приблизительное представление о том, сколько денег вы должны планировать потратить на содержание сдаваемой в аренду недвижимости, слишком много переменных, чтобы точно оценить их. Как и в английском языке, в каждом «правиле» есть исключения. Так что используйте любую формулу, которую вы предпочитаете, чтобы предсказать свои затраты, но имейте в виду эти две оценки:
- 76% годовых расходов на содержание и ремонт арендованной недвижимости будут выше, чем вы ожидаете
- 99% расходов на ремонт и обслуживание арендованной недвижимости будут выше, чем вы хотите
Миф № 5 об обслуживании арендованной недвижимости: что покрывает залог Гарантийный залог является причиной разногласий для многих арендаторов и арендодателей, и в большинстве случаев причиной является отсутствие связи или понимания того, для чего на самом деле предназначен залоговый депозит. Существует два распространенных мифа, связанных с залоговыми депозитами:
- Недоразумение арендатора: залог за последний месяц аренды, верно? Хотя многие арендодатели просят залог в размере месячной арендной платы, это не означает, что эти средства предназначены для оплаты арендной платы за последний месяц. Если арендатор и арендодатель специально не договорились об этом заранее в письменной форме, ожидается, что арендная плата за последний месяц будет выплачена в полном объеме, а залог будет урегулирован отдельно. Даже если залог должен быть возвращен полностью, он не должен заменять арендную плату за последний месяц.
- Недоразумение арендодателя: залог может быть использован для любой подготовки, между ремонтом вакансий и расходами на уборку. Опять неправильно. Залог предназначен для покрытия неоплаченной арендной платы и выполнения необходимого ремонта или уборки, которые являются результатом больше нормального износа. Некоторые домовладельцы намеренно расширяют это правило; другие делают это по незнанию. В любом случае залог не должен использоваться для замены 15-летней столешницы или для покраски дома через 7 лет. За исключением случаев, когда серьезный ущерб причинен преднамеренным или небрежным поведением жильцов, эти стандартные работы по износу НЕ оплачиваются залогом.
Ищете дополнительную информацию об управлении арендуемой недвижимостью? Пожалуйста, посетите наш Центр домовладельцев «Сделай сам», чтобы получить дополнительные советы.
Расходы на содержание арендованного имущества: как оценить эксплуатационные расходы
Один из самых важных инструментов, который вам понадобится для управления арендуемой недвижимостью, — это реалистичный бюджет на техническое обслуживание. Если у вас нет установленного бюджета на расходы по содержанию сдаваемой в аренду недвижимости, вы можете в конечном итоге потерять деньги на сдаваемой в аренду недвижимости или создать неприятную и небезопасную среду для жителей.
Вот несколько стандартных рекомендаций, которые помогут вам оценить расходы на содержание сдаваемой в аренду недвижимости, а также несколько основных правил составления бюджета, который не оставит вас в минусе.
Знайте эмпирические правила для затрат на техническое обслуживание
Существует несколько практических правил, которым следуют команды по управлению недвижимостью для оценки расходов на содержание арендуемой недвижимости в течение года. Хотя это разные подходы, каждое правило приводит к одинаковым числам, а общая цель одна и та же.–чтобы убедиться, что у вас достаточно денег, отложенных как для планового обслуживания, так и для непредвиденных чрезвычайных ситуаций.
Несколько главных правил, которые следует учитывать, в зависимости от типа вашего имущества, включают:
- Правило 50%: Откладывайте половину своего дохода от аренды каждый месяц на ремонт, техническое обслуживание, налоги, страховку и другие расходы, связанные с вашей собственностью.
- Правило 1%: Обслуживание обойдется примерно в 1% от стоимости недвижимости в год. Таким образом, если единица оценивается в 250,000 2,500 долларов, то обслуживание будет стоить около XNUMX долларов.
- Правило квадратных метров: Отложите 1 доллар за квадратный фут на ежегодные расходы на техническое обслуживание. При аренде 2,000 квадратных футов потребуется 2,000 долларов на содержание в год.
Несмотря на то, что не существует жестких правил относительно того, сколько вы должны выделить в бюджет на содержание имущества, приведенные выше формулы содержат проверенные и надежные рекомендации, которые помогут вам подготовиться к худшему. Имейте в виду, что в конечном итоге вам может не понадобиться весь бюджет, и вместо этого вы решите направить излишек на капитальный ремонт или улучшения в следующем году или годах.
Планируйте крупные проекты на несколько лет вперед
Вы не можете планировать все. Торнадо или ураган могут пронестись по вашему району и повредить сдаваемое в аренду имущество настолько серьезно, что на ремонт может уйти несколько месяцев. Тем не менее, есть известные расходы, которые вы можете запланировать.
Например, внешняя краска на собственности обычно держится от четырех до десяти лет. Крышу обычно необходимо менять каждые 15-25 лет. Это ремонт и модернизация, которые вы можете запланировать и заложить в бюджет, потому что они, скорее всего, не вызовут немедленных или срочных запросов от ваших жильцов.
Посмотрите на год вперед и определите, какой крупный проект является наиболее важным. Это может быть замена системы отопления, вентиляции и кондиционирования или ремонт подъездной дорожки. Вы также можете определить несколько других крупных проектов, которыми вы хотели бы заняться. Некоторые управляющие недвижимостью начинают планировать и составлять бюджет проектов за три-четыре года вперед, в зависимости от возраста, типа собственности и требований рынка.
Заблаговременное планирование крупного ремонта может предотвратить непредвиденные проблемы, связанные с регулярным техническим обслуживанием. Это также поможет вам составить бюджет расходов на содержание арендуемой недвижимости.
Определите, с каким ремонтом вы можете справиться
В автомобильном ремонте есть распространенная фраза, которая гласит: «Деталь стоит 1,000 центов, а работа стоит XNUMX долларов». Это означает, что ремонт невероятно сложен и требует много времени, даже если деталь стоит почти ничего. Та же концепция может быть применена к обслуживанию имущества. Проблемы с сантехническими и электрическими работами могут показаться несложными, но на самом деле требуют времени и опыта для надлежащего выполнения работы.
Когда дело доходит до обслуживания арендованного имущества, важно знать, с каким ремонтом может справиться ваша команда, а на какой вам нужно заключить договор.
Помните: цена – это не только деньги, это время. Жильцов не волнует, что вы сэкономили деньги, сделав ремонт на дому, если это означает, что воду нужно отключать на целый день, а не на час или два. Кроме того, более длительное время ремонта из-за неопытности означает, что ваш обслуживающий персонал должен откладывать больше задач на второй план.
Организуйте расходы на содержание арендованной недвижимости
Чем дольше вы управляете определенной недвижимостью, тем больше вы будете чувствовать расходы на содержание арендованного имущества. История ремонта и технического обслуживания поможет вам предвидеть, чего ожидать. А если вы используете решение для обслуживания недвижимости, такое как HOMEE, вы можете отслеживать расходы и:
- Контролируйте все запросы на обслуживание
- Легко управляйте заказами на работу
- Получите представление о производительности собственных специалистов по техническому обслуживанию
- Есть решение проблем с аварийным обслуживанием
Чтобы узнать больше о том, как HOMEE может помочь вам управлять рабочими заданиями и контролировать расходы на содержание арендуемой недвижимости, запросите бесплатную демонстрацию сегодня.