Мой муж Дуг и я начинаем третий год возрождения нашей викторианской эпохи королевы Анны 1902 года. Двадцать две комнаты, и мы восстанавливаем только ПЯТУЮ комнату. Справедливости ради следует отметить, что внешняя реставрация была чудовищной, и она была полностью завершена в течение первых двух лет. Все внутренние работы мы делаем сами, потому что когда дело доходит до реставрации, вам действительно нужны две вещи: время или деньги. Посмотрим правде в глаза — вам нужны ОБА, но если у вас мало денег, вы можете компенсировать это собственным временем (и силой воли). Восстановление старого дома — это процесс, и я понимаю, почему многие люди не делают этого сами. Но мы ЛЮБИМ этот процесс, даже когда он сводит нас с ума. Иногда я думаю, каково было бы восстанавливать дом, когда кто-то другой делал всю работу, и все это было сделано ДО того, как мы его перевезли. Вроде так….. не знаю….. практично? Но наш путь – это приключение, и довольно веселое.
Иногда люди спрашивают меня, что такое восстановление дома. Итак, процесс восстановления. Это НАШ процесс реставрации, но я не могу поверить, что кто-то другой восстанавливает дом. Вероятно, в другом порядке, если вы делаете ВЕСЬ дом сразу, а не по комнатам, как мы. (И, клянусь стопкой журналов Old House, я не пытался пройти двенадцать шагов. Просто так получилось.)
Видение
Это первый шаг — войти в комнату, немного посидеть в ней и ТОЧНО знать, как она будет выглядеть, когда все будет готово. И я имею в виду, точно. Я делаю это сам, но другие люди нанимают дизайнера или архитектора. Но шаг все же есть. Это когда я ДЕЙСТВИТЕЛЬНО взволнован, потому что все, что я вижу в этот момент, это готовый продукт. И я начинаю говорить ВСЕМИ ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ.
Pitch
Это может быть подрядчик. Для меня это значит сказать Дугу: «Итак, у меня есть идея». А затем рассказать ему, как это будет выглядеть, и сказать: «Давай!» и выйти из комнаты прежде, чем он успеет сказать «нет». Или, если я не думаю, что моя идея будет воспринята хорошо, я просто подожду, пока он скроется из виду, и прокричу что-нибудь вроде: «Я думаю, что собираюсь покрасить спальню в черном цвете. Это звучит хорошо?»
Несколько идей для вдохновения (например, покраска комнаты в черный цвет).
Списки
Что нам нужно? Когда нам это нужно? Сколько это будет стоить? Что у нас уже есть? Каков график? ВСЕ СПИСКИ СОСТАВЛЯЮТСЯ. Восстановление дома определенно может заставить вас почувствовать, что ваша жизнь выходит из-под контроля. Что касается меня, наличие списков и графиков дает мне ощущение, что я контролирую ситуацию, даже если я знаю, что каждый график, который мы делаем, выходит из окна на второй неделе.
Деконструкция
Мне нравится говорить деконструкция вместо сноса. Потому что нам нужно сохранить и сохранить то, что мы можем. Без сомнения, в этом доме будет несколько комнат, которые нужно будет выпотрошить, но по иронии судьбы это комнаты, которые были реконструированы в 1950-х, 60-х и 90-х годах. В оригинальных комнатах будет ОЧЕНЬ мало удалений, и обычно только для обновления электропроводки или устранения повреждений. Здесь обои и другие странности падают и удаляются.
Проблема*
До сих пор большинство шагов легко рассчитывались по бюджету и срокам. На этом этапе вы получаете задержки и дополнительные расходы. И это ВСЕГДА происходит. Здесь вы попадаете в ловушку, вы находите что-то, что было сделано неправильно, вам нужно что-то исправить, или вам нужно исследовать, как сделать что-то по-другому из-за того, что вы нашли. Это может быть действительно забавной головоломкой, а может полностью сбить вас с толку или выбить из колеи. Для нас в 90% случаев это первое. Слава Богу. Здесь, если вы мыслите нестандартно (Даг), вы можете разочароваться, а если вы мыслите нестандартно (Я), вы придумываете действительно сумасшедшие решения, которые обычно работают. но иногда ужасны. Много раз решения проблем в конце концов делают комнату НАМНОГО лучше. Например, мы обнаружили на стенах подписи и рукописи от предыдущих владельцев, и я был растерян, потому что я НИКОГДА не собирался это закрашивать. Итак, теперь обои снова поднимаются, что сгладит текстуру стены, и эти обои предназначены для покраски, поэтому мое первоначальное видение сбудется, с более гладкими стенами и сохраненной историей. УРА!
*Примечание. Этот шаг может выполняться в любое время на всех остальных этапах.
Поиск подписей и сообщений под обоями.
Как решить дилемму «послание под обои».
Инфраструктура
Приведение освещения в соответствие с нормами, ремонт стен, полов и гнилой древесины… Вы знаете, гайки и болты.
Земля скуки
Обычно это когда шаги 4, 5 и 6 немного вальсируют друг с другом. Они повторяются, они путаются, вы с ума сходите….. 4, 5, 6, 5, 5, 5, 5, 5, 4, 5, 4, 6, 6, 4, 5……..Это тоже где вы проходите стадии горя – отрицание, гнев, торг, депрессия и принятие. Те этап работы по восстановлению дома. Серьезно. Вы никогда, НИКОГДА не чувствуете, что собираетесь выйти из этой стадии. На самом деле, настолько много, что вы начинаете планировать следующий проект, потому что вы УБЕЖДЕНЫ, что вы действительно можете закончить ремонт всей ванной комнаты, прежде чем закончите этот этап. Я имею в виду, что у меня есть ванна на ножках, которая просто СТОИТ В БИБЛИОТЕКЕ и ждет, чтобы у меня появилась ванная, в которой можно было бы жить. Серьезно. Давайте просто начнем этот проект и закончим его, потому что эта спальня никогда не будет закончена. Вы проходите этапы с 1 по 3 следующего проекта, прежде чем вам, наконец, придется вернуться и закончить текущий проект, над которым вы работаете. Это этап, на котором пары, вероятно, ссорятся больше всего. Мы не ссоримся (на самом деле, мы не ссоримся), но я вижу, что на этом этапе люди никогда не захотят делать ремонт. И поскольку мы наслаждаемся борьбой за решения, именно поэтому мы так ее любим. Слава Богу.
Ножка ванны с когтями в библиотеке в ожидании дома.
«Пока мы этим занимаемся…»**
Здесь вы решаете сделать то, что никогда не планировали делать, но поскольку вещи все равно уничтожаются, вы можете также добавить двенадцать вещей в списки, потому что это будет легче сделать сейчас, тогда это будет делать это. потом. Этот шаг таит в себе опасность. И это всегда наносит удар по вашему бюджету.
**Примечание. Этот шаг может выполняться в любое время во всех остальных шагах.
Чертеж шкафа-купе я разработала.
На этом этапе вы, наконец, можете начать видеть, что комната будет закончена. И часть этого волнения от первого шага возвращается в ваше сердце. Здесь вы можете начать собирать комнату обратно. Стены закреплены, молдинги могут подниматься (или подниматься), и она снова становится комнатой.
Собирать гардероб – видеть что-то выполненное.
НАСТОЯЩИЙ СВЕТ
Освещение мое любимое. И в этом доме нет НИКАКИХ оригинальных светильников. Поэтому, когда я нахожу идеальную вещь для каждой комнаты и, наконец, получаю ее, я снова могу дышать. И я люблю это. Этот шаг происходит для всех, просто это может быть не освещение. Всякий раз, когда ваша любимая вещь в комнате входит в нее, вы находитесь на этом шаге. Это когда в комнате происходит что-то, что заставляет ваше сердце учащенно биться, и вы чувствуете себя полностью вдохновленным. И если у вас в доме есть комнаты, которые не приносят вам радости, когда вы в них заходите, то приступайте к работе. Даже прачечная должна вызывать у вас улыбку, когда вы входите в нее. Может быть, это цвет, фотография или ценный подарок. Но в каждой комнате есть момент, который заставит вас упасть в обморок.
Красотка
Краска. Обои. Цвет. Коврики. Мебель. Шторы. Шаблон. Текстура. Все это. На этом этапе вы можете превратить комнату в место для жизни. Здесь ваша индивидуальность может проявить себя, а архитектура комнаты может быть такой, какой она была задумана. В нашем доме НАСТОЛЬКО повезло, что почти нет абсолютно квадратных комнат. Это так интересно, и хотя иногда это затрудняет расстановку мебели, весело жить в доме, в котором очень мало «нормального».
Моя красивая, законченная прачечная. Для меня это идеально.
Назад к видению
Здесь вы проходите полный круг к Первому Шагу, только на этот раз он настоящий, и вы можете сидеть в нем, жить в нем, делиться его фотографиями, читать в нем книгу и называть его своим домом. И это всегда моя любимая комната, пока следующая комната не будет закончена. Всегда.
Вот что значит восстановить дом. Это вдохновляет, разочаровывает и тяжело — и оно того стоит. Люди говорят нам: «Я бы хотел восстановить дом, но понятия не имею, с чего начать». Мы тоже. Но, дом скажет вам, что делать. И вы быстро обнаружите, что мы, любители старых домов, являемся поддерживающим сообществом — у вас всегда будет к кому обратиться, покричать или посмеяться. Спасти старый дом — это потрясающе, и нам так повезло, что у нас еще есть 17 (с половиной) комнат.
Руководство по ремонту: как отремонтировать старый дом
Если вы изо всех сил пытаетесь найти идеальную недвижимость, старый дом, который немного изношен, может стать идеальным чистым холстом, на котором можно поставить свою собственную печать.
Несмотря на то, что взяться за ремонт — непростая задача, вдохнуть новую жизнь в ветхое жилище может быть особенно полезным опытом, который предлагает много взамен, независимо от того, стремитесь ли вы к уникальному семейному дому или здоровой отдаче от ваших инвестиций. Под выцветшей тканью вы можете даже обнаружить несколько скрытых жемчужин, от старинной архитектуры до сокровищницы оригинальных элементов, ожидающих возрождения.
Когда дело доходит до вашего кармана, старые свойства, которые нуждаются в подтяжке лица, часто могут иметь меньшие ценники. Потенциальных покупателей может отпугнуть старая сантехника и изношенный интерьер, поэтому, если вы не боитесь немного похудеть, вы можете совершить выгодную сделку.
Инвестиционный дуэт Хьюго и Эльназ превратил ветхие развалины в таунхаус за 4.5 миллиона фунтов стерлингов (5.6 миллиона долларов). Изображение: Эльназ Намаки / HvB Development
Для начинающих застройщиков ремонт может предоставить прекрасную возможность получить значительную прибыль, отремонтировав устаревший дом и продав его, чтобы пожинать плоды. Если это так, ваш бюджет, вероятно, будет меньше, чем у домовладельца, который работает над созданием семейного дома своей мечты.
Независимо от вашей конечной цели, успешный проект реконструкции требует тщательного планирования, исследований и хорошей дозы творческого мышления. Думаете, вы готовы принять вызов?
Вдохновитесь этими историями успеха ремонта:
- Квартира Fixer-upper получает вдохновляющий ремонт с головы до ног
- Эта лачуга теперь является семейным домом за 400,000 XNUMX долларов.
Как найти фиксатор в продаже
Есть несколько способов найти идеальную недвижимость для ремонта. Совершенно очевидно, что вы можете просмотреть списки, хранящиеся у вашего местного агента по недвижимости или риелтора, а также выполнить поиск в Интернете на таких сайтах, как Rightmove или Zillow. Конфискованные дома или жилые дома в аварийном состоянии можно рекламировать только с помощью внешних снимков, поэтому всегда стоит лично увидеть недвижимость, чтобы получить представление о масштабах необходимых работ.
Ветхий дом с хорошим костяком может стать идеальной возможностью для инвестиций. Изображение: К.М.Уильямсон / Shutterstock
Аукционы недвижимости могут быть отличным способом купить старый дом за меньшие деньги. Посетите веб-сайты вашего местного аукционного дома, чтобы найти недвижимость, которая продается с молотка в вашем районе, или просмотрите общенациональные сайты, такие как аукционный дом. Казначейство США также организует аукционы по изъятой недвижимости.
Независимо от того, делаете ли вы ставки онлайн или лично, важно установить лимит и придерживаться его, если вы хотите заключить выгодную сделку. Имейте в виду, что обычно существует дополнительная плата, называемая премией покупателя, которая выплачивается сверх цены молотка.
Кроме того, есть целый ряд более специализированных веб-сайтов, которые могут помочь вам найти идеальный фиксатор для верхней части тела. PlotSearch и Property With Potential предлагают отличные обзоры списков в Великобритании, которые созрели для ремонта, в то время как американские сайты, такие как CIRCA и Historic Properties, также могут дать множество результатов для исторических домов, нуждающихся в ремонте.
Тематическое исследование: Особняк Пейджа
Эбби и Трей Казинс рискнули в этом невероятном заброшенном особняке. Изображение: 704 Фотография
Как и многие охотники за домами, Эбби и Трей Казинс нашли свой замечательный дом 20-го века на Зиллоу. Реальный проект, собственность была в плохом состоянии, но пара влюбилась в ее историческую архитектуру и легендарное прошлое. Известный как Особняк Пажей, все, от внешней кирпичной кладки и рушащегося крыльца до сырой столовой и заваленных щебнем спален, нуждалось в капитальном ремонте.
После трех лет напряженной работы ветхое здание снова стало прекрасным семейным домом. Эбби и Трей сохранили первоначальный дух дома и старинные детали, успешно обновив структуру для современной жизни. Все эти часы просмотра списков недвижимости, безусловно, окупились!
Оценка старого дома.
Прежде чем подписать пунктирную линию, вы всегда должны осмотреть предполагаемую недвижимость с инспектором, который может выявить любые проблемы, о которых следует знать. Они могут включать в себя потенциально дорогостоящие проблемы, такие как оседание, структурные проблемы и опасные материалы, такие как асбест, а также проникновение влаги и плесени. Инспектор составит отчет с подробным описанием этих проблем и выделит все основные ремонты и изменения, которые вам необходимо выполнить.
Когда доступ к дому ограничен из-за того, что он небезопасен, все же стоит осмотреть его снаружи, чтобы получить представление о связанных с этим затратах на ремонт. Тем не менее, вы должны быть готовы к скрытым проблемам внутри собственности, что приведет к значительным расходам — не рискуйте на невидимый дом, если у вас нет бюджета для покрытия наихудшего сценария.
Вы всегда должны заручиться поддержкой профессионалов, чтобы они посмотрели на недвижимость, прежде чем совершить ее покупку. Изображение: Беркшир Хэтэуэй
При этом не стоит полностью вычеркивать из вашего списка экстремальный фиксирующий верх, нуждающийся во внимании. Важно тщательно взвесить все за и против и принять взвешенное решение. Узнайте максимальное значение для похожих домов на той же улице — и Rightmove, и Zillow предоставляют средние значения по районам.
Чтобы избежать убытков, общая сумма стоимости дома и необходимых работ должна быть ниже этой цифры. Например, стоимость простого капитального ремонта интерьера должна быть относительно низкой, в то время как ремонт крупных элементов, таких как крыша или фундамент, может привести к значительным расходам.
Вы также должны проверить подключения дома, например, есть ли в нем газ, вода, электричество и канализация, или вам придется платить за их установку? Эти услуги могут отсутствовать в старых и давно заброшенных объектах, а там, где они есть, они могут не соответствовать современным стандартам, что может привести к дорогостоящему ремонту.
Как обнаружить и решить самые распространенные проблемы с недвижимостью:
- 10 скрытых проблем, с которыми вы столкнетесь, ремонтируя старый дом
- 5 предупредительных сигналов о просадке, которые должен знать каждый домовладелец
Как финансировать ремонт дома
Стоимость ремонта дома зависит от множества факторов, от масштаба проекта до местоположения и объема работы, которую вы выполняете самостоятельно. В перспективе одноэтажная пристройка может стоить от 40,000 48 фунтов стерлингов (67,000 80 долларов США) до 1,200 1.4 фунтов стерлингов (2,500 3 долларов США), согласно Household Quotes, а удаление внутренних несущих стен может стоить около XNUMX XNUMX фунтов стерлингов (XNUMX XNUMX долларов США) — XNUMX XNUMX фунтов стерлингов (XNUMX доллара США). к).
Мотивация вашего ремонта также повлияет на ваш бюджет; если вы строите семейный дом на длительный срок, вы, вероятно, потратите больше на отделку, но если вы переделываете дом, чтобы продать его с целью получения прибыли, вы, вероятно, будете работать с более ограниченным бюджетом.
Лучшие советы по ремонту дома для получения прибыли:
Какой бы маршрут вы ни выбрали, есть несколько способов покрыть расходы. Если у вас нет единовременной денежной суммы для финансирования вашего проекта, но вы владеете другой недвижимостью, вы можете рассмотреть возможность повторного залога. В качестве альтернативы, если ваш дом-фиксатор не нуждается в структурном ремонте и в остальном пригоден для жилья, вы можете взять стандартную ипотеку на недвижимость.
Другие варианты включают промежуточные кредиты, которые могут предложить быстрое краткосрочное финансирование, и ипотечные кредиты на ремонт, когда средства высвобождаются поэтапно, когда выполняются контрольные показатели в строительных работах — они часто также могут охватывать непригодные для проживания объекты. Вы можете сравнить ипотечные кредиты на ремонт в Великобритании через BuildStore или кредиты на ремонт дома в США через Investopedia.
Тщательное составление бюджета может помочь или разрушить проект, поэтому вы должны добавить к своему бюджету около 15% непредвиденных расходов для учета любых задержек или непредвиденных проблем — не забывайте также о дополнительных сборах, связанных с разрешением на планирование и осмотром здания. Также важно получить соответствующую страховку, прежде чем приступить к реализации проекта, поскольку ваш обычный полис может не покрывать основные структурные работы.
Проекты ремонта дома: структурные изменения
Существует целый ряд способов изменить планировку старого дома, от расширения вверх и наружу до удаления внутренних стен и преобразования избыточных пространств, таких как чердаки и подвалы.
Если ваша собственность занимает небольшой участок и вы работаете с ограниченным бюджетом, вы можете преобразовать существующий гараж в дополнительную жилую площадь. С другой стороны, если у вас большой сад, вы можете выбрать двухэтажную пристройку, хотя вам следует подумать, как ваше новое дополнение будет сочетаться с исходной тканью здания.
Этот деликатный проект расширения был включен в шорт-лист конкурса Don’t Move, Improve! награды в 2019 году. Изображение: O Manzi / Ulla Gala Architects
Какой бы маршрут реконструкции вы ни выбрали, вам необходимо проверить, требует ли ваш проект разрешения на планирование или разрешения на строительство. В Великобритании некоторые виды расширения и реконструкции классифицируются как разрешенная застройка и, следовательно, не требуют разрешения на строительство. Однако в США для любого проекта, связанного с пристройками или структурными изменениями в вашем доме или его механических системах, потребуется разрешение на строительство.
Другие факторы, такие как заповедные зоны и здания с охраняемым статусом, также могут повлиять на то, требует ли ваш проект официального утверждения, поэтому вам всегда следует обращаться в местный орган планирования.
Когда проект начнется, рекомендуется поделиться графиком работ со своими подрядчиками, чтобы избежать недопонимания и дорогостоящих задержек. Если вы планируете капитальный ремонт, вам может быть проще заручиться помощью профессионального проектного менеджера или доверить контроль над работами вашему генеральному подрядчику.
После завершения вам нужно будет попросить строительного инспектора подписать любые структурные работы, а также любые сантехнические, отопительные, электрические и механические изменения.
Начните свой проект реконструкции с помощью наших удобных руководств:
- 6 способов превратить старый дом в новый дом
- Разрешение на планирование: как сделать успешную заявку
- Разрешенная застройка: 10 проектов, которые можно делать без разрешения на планирование
Как восстановить черты периода
Когда вы начинаете планировать свой проект, важно понимать разницу между реконструкцией и реставрацией. Ремонт дома не обязательно должен включать в себя реставрационные работы — акт возвращения исторических деталей к их первоначальному состоянию — но эти два процесса часто идут рука об руку.
Старое встречается с новым в этой потрясающей схеме с отреставрированной лепниной и очаровательным кирпичным очагом в виде елочки. Изображение: Кузены и кузены
Исторические особенности говорят о прошлом собственности, и если они не находятся в безнадежном состоянии, их восстановление и интеграция в ваш новый дом обычно является наиболее уважительным действием. Установленные в современной схеме, они могут стать эффектными фокусами и придать комнате индивидуальность.
В старых домах такие особенности, как потолочные розетки, молдинги, балки и оригинальные окна, могут быть сразу заметны, однако другие жемчужины наследия могут быть не столь очевидны, если вы не знаете, где искать. Сложная плитка и красивые половицы часто скрыты старомодным ковром или линолеумом, деревянные панели могут быть скрыты за гипсокартоном, а изысканные оригинальные камины могут быть спрятаны за современной обстановкой, ожидая, пока их раскроют. Кто знает, что вы обнаружите.
Тематическое исследование: Дом Роквелла
Три отважных местных инвестора вернули этот исторический дом с края пропасти. Изображение: Леланд Кент
Сохранение прошлого было в центре внимания энтузиастов исторического дома Росса Шеппарда, Джейкоба Хокинса и Уилла Уокера, когда они приступили к кропотливой реставрации ветхого дома Роквелла. Построенный еще в 1838 году, обширный особняк представлял собой полуразрушенную тень своего прежнего «я», но его новые владельцы были полны решимости вернуть заброшенное строение к жизни.
Сосредоточившись на сохранении сокровищницы изысканных исторических особенностей дома, они предприняли амбициозный проект реконструкции и спасли местную достопримечательность для будущих поколений. В «Розовом люксе» (на фото) восстановлена оригинальная потолочная розетка и карнизы, а створчатым окнам возвращено былое великолепие. Приведенный в порядок, но сохранившийся почти в том же состоянии, что и при постройке особняка, очаг является главным украшением комнаты. Вот как вы почтительно обновляете историческую жемчужину!
