Разница между постановлением о зонировании и генеральным планом

Постановление о зонировании – это закон, предусматривающий штрафы и последствия за его несоблюдение. Генеральный план — это политический документ, выражающий намерения. Это не исполнительный документ и не закон.

Источник: Рисунок Института земельной политики Мичиганского государственного университета, 2015 г.

Постановление о зонировании и генеральный план — не одно и то же. Генеральный план не подлежит исполнению, и попытка сделать это может вызвать проблемы у сообщества.

Однажды меня попросили провести обучение сообщества, которое пыталось отказаться от рассмотрения плана участка, потому что оно не соответствовало генеральному плану сообщества. В постановлении о зонировании у сообщества даже был стандарт проверки плана участка, который гласил: «Заявка на подачу заявки удовлетворяет целям и задачам… генерального плана [название города]».

В Мичигане генеральный план может быть принят муниципальной комиссией по планированию – назначенным административным органом. Комиссия по планированию не имеет права принимать постановление или любой другой документ, за исполнение которого могут быть применены санкции. Комиссия по планированию может только рекомендовать постановление о зонировании или поправку о зонировании своему законодательному органу. Законы штата Мичиган делегируют полномочия по изданию указов только следующим избираемым законодательным органам: попечительскому совету городка (MCL 41.181 и след.), городской совет (MCL 117.3 и след..), общего права сельсовета (МКЗ 67.1 и след..), сельский совет самоуправления (MCL 78.1 и след.) и очень ограниченные полномочия по изданию постановлений советов уполномоченных графств.

Генеральный план — это политический документ, который определяет физическое развитие сообщества. Думайте об этом как о домашнем задании — сборнике фактов, исследованиях, отчетах об общественной поддержке и участии, а также обосновании того, что станет местными постановлениями. Это будет включать постановление о зонировании, которое, согласно Закону о разрешении зонирования штата Мичиган, «должно быть основано на плане…» (MCL 125.3203(1)).

Постановление о зонировании является законом. Он регулирует такие вещи, как землепользование; форма здания, размещение, размер, шаг, площадь участка, ширина, глубина; виды землепользования, разрешенные в районе. Поскольку постановление является законом, оно включает в себя последствия нарушений. Последствиями могут быть протокол о гражданском правонарушении, штрафы, уголовные обвинения, судебные запреты и так далее.

Чтобы постановление о зонировании основывалось на плане, сначала должен быть написан план. Затем будет принято постановление о зонировании, в котором будут реализованы части генерального плана. Часто план зонирования основан на так называемом «плане зонирования». План зонирования может быть главой в генеральном плане, отдельным документом в генеральном плане или интегрирован в генеральный план. «Генеральный план» определяется в Законе штата Мичиган о разрешении на планирование (MCL 125.3803(g)) и включает план зонирования из раздела 203(1) Закона о разрешении на зонирование (MCL 125.3203(1)).

Как правило, часть плана зонирования генерального плана, в дополнение к остальной части плана, включает:

Предлагаемый график регулирования по районам, который включает как минимум высоту здания, площадь участка, объем и недостатки.
Стандарты или критерии, которые следует использовать для рассмотрения возможности изменения зонирования в соответствии с генеральным планом.
Описание каждого района зонирования и предлагаемая карта зонирования.
Объяснение того, как категории землепользования на карте будущего землепользования соотносятся с районами на карте зонирования.
Описание каждого района зонирования, общее назначение каждого района и общее расположение этих типов районов.

Чтобы продемонстрировать, как генеральный план служит основой для зонирования и сам по себе не является обязательным документом, посмотрите на этот общий пример языка генерального плана: «Цель № X: сохранить и улучшить YYY коридор как безопасный, эффективный и визуально привлекательный…» Во-первых, это «цель», а не директива. Затем в плане говорится, что предстоит проделать дополнительную работу, прежде чем можно будет предпринять конкретные действия для достижения этой цели. Каким образом заявитель на проверку разрешения на зонирование или план участка «удовлетворяет» цели, когда они связаны с действиями, предпринимаемыми другим лицом?

Генеральный план не является нормативным актом, и не следует ожидать, что он будет выполнять двойную функцию в качестве закона. Статут дает право издавать постановления только законодательным органам, а не комиссиям по планированию. Генеральные планы написаны не в соответствии с нормативными требованиями. Им не хватает языка с четкими директивами или требованиями. Многие генеральные планы написаны с целями, которые часто представляют собой наилучшие сценарии будущего. Во многих случаях цель цели состоит в том, чтобы задать направление, а не окончательный ожидаемый результат. Наконец, генеральные планы часто пишутся с целями (измеримыми точками прогресса) и стратегиями (политикой, задачами и методами), которые должны выполняться различными органами местного самоуправления, а не владельцами собственности или заявителями на получение разрешения на зонирование.

В тех отделениях Университета штата Мичиган, которые специализируются на землепользовании, предлагаются различные учебные программы по планированию и зонированию, которые можно представить в вашем округе. Свяжитесь с вашим местным преподавателем землепользования для получения дополнительной информации.

Межевание или план земельного участка: что подходит именно вам?

Есть несколько причин, по которым вы можете захотеть провести топографическую съемку или план участка. Их используют люди, которые владеть участком земли по разным причинам, и они также могут быть реализованы на участке земли, который вы собираетесь купить. В последнем случае вам может помочь межевание или план участка. принять решение о покупке.

В этом руководстве мы обсудим подходит ли вам межевание или план участка , а также ответы на такие вопросы, как, например, что включает в себя топографическая съемка? Что такое сюжетный план? И на какую сумму вы можете рассчитывать?

Итак, если вы хотите узнать больше об этой теме, читайте дальше.

Почему стоит выбрать геодезию?

Есть много причин, по которым вы можете захотеть провести топографическую съемку. Прежде всего, они обычно используются для точно установить юридические границы участка. Это позволяет точно определить где проходят линии границы , и это важная часть понимания посылки Юридические размеры земли.

Причины желания определить границы земли таким образом включают желание покупателя понять область прежде чем приступить к покупке. Также может случиться так, что земля вот-вот будет разделенный или, может быть развитый or улучшенный каким-то образом. Он также может быть использован в пограничные споры.

Как подготовиться к межеванию земли

При проведении топографической съемки ваша цель всегда должна заключаться в том, чтобы процесс прошел гладко, а результаты были точными.

Если вы являетесь владельцем земли, вы должны предоставить землемеру юридические документы о правовом описании собственности, включая правоустанавливающий документ.
Вы также должны предоставить земельный участок ; это особенно важно для больших участков земли.
Все, что закрывает линии участка, должно быть удаленный , так что пейзаж настолько четкий, насколько это возможно перед съемкой.
Вы также должны встретиться с геодезистом если это вообще возможно, особенно если у них есть вопросы, на которые они хотят получить ответы.
Наконец, вы должны обозначьте границы или памятники на участке.

Что включает в себя межевание?

По завершении межевания земельного участка чертеж посылки в масштабе , который придет с точные измерения . Он также покажет места и функции которые постоянно находятся на месте.

Геодезические изыскания могут также включать в себя:
Позиции больших деревьев
Расположение подземных резервуаров
Места, где это не подходит для дренажного поля
Заборы
Топографические контуры

Получите все необходимое для надлежащего межевания с Национальная земельная служба Миллмана Cегодня!

Какова стоимость кадастровой съемки и кто за нее платит?

Лицом, ответственным за оплату расходов на межевание в случае продажи, улучшения или раздела земельного участка, является лицо, которое владеет собственностью . Однако, если земельный кадастр покупается из-за спора о границах собственности, то ответственность за оплату несет лицо, подавшее иск.

С точки зрения затрат, межевание может варьироваться в цене в зависимости от ряда факторов, в том числе сложность самой посылки . Вообще говоря, топографическая съемка будет стоить где-то между $ 300 и $ 1200.

Что такое Сюжетный план?

План участка — это тип архитектурного чертежа, на котором часть собственности И все основные структуры и функции . На плане участка есть несколько элементов, которые включают в себя все здания, террасы, подъезды, навесы, бассейны и другие элементы ландшафта, а также границы собственности.

Их часто можно использовать как часть заявка на зонирование , который должен быть представлен в соответствующие разрешительные органы при подаче заявления. Они могут быть нарисованы самими домовладельцами, но обычно выполняются архитекторами, геодезистами или инженерами, в зависимости от контекста.

Земельный участок в сравнении с землеустройством

Если вы хотите идентифицировать существующая структура и рукотворные особенности , сюжетный план — отличный вариант, который имеет наибольший смысл. Это идеальные решения для обеспечения план участка будет соответствовать руководящим принципам кодексов развития , и продемонстрировать это соответствующим органам.

С другой стороны, геодезические исследования в большей степени ориентированы на точное и точное отображение размеров земли и где проходят границы. Так что, если по какой-либо причине этот фактор имеет для вас наибольшее значение, возможно, имеет смысл выбрать топографическую съемку.

Связаться с Национальной земельной службой Millman чтобы получить больше информации о земельном участке и межевании!

Как нарисовать план участка

Некоторые основные инструкции необходимо соблюдать, если вы хотите нарисовать свой собственный план участка:

получать точные меры имущества с помощью измерительное колесо. Отметьте измерения и повторите процесс со всеми конструкциями на участке.
Используйте измерения, чтобы нарисуйте контур в масштабе на миллиметровой бумаге.
Убедитесь, что вы указали масштаб, используемый на карте.
Показать существующие постройки на карте , а также изменения, которые вы предлагаете внести.
Показать ориентация объекта с стрелка направления или компас.
Показать квадратные метры недвижимости и общий проект.

Как мы можем помочь?

Если вам нужна помощь в процессе создание межевого плана или плана участка , Национальная земельная служба Millman, безусловно, может вам помочь. У нас работают высококвалифицированные специалисты, которые могут предложить точные планы и опросы клиентов по самым разным причинам и целям.

Мы обеспечиваем высокоэффективный сервис для наших клиентов и делаем всю свою работу в доме. Когда вы выбираете нас, вы знаете, что мы будем теми, кто будет выполнять работу, и мы будем нести за это ответственность. Не стесняйтесь обращаться к нам, если вы хотите узнать больше о наших услугах или начать ими пользоваться.

Получение межевания и планов участков сделано правильно жизненно важно, и если вы хотите это сделать, лучше всего довериться нашей команде профессионалов. Надеюсь, приведенное выше руководство поможет вам решить, нужен ли вам землеустроитель план участка, а также расскажет, что означают оба эти термина и какой из них подходит именно вам.