В Нью-Йорке закон дает всем жильцам право на безопасное, достойное и санитарно-гигиеническое жилое пространство. Это право, обычно называемое гарантией пригодности для проживания, подразумевается в каждой письменной или устной аренде и распространяется на арендуемую комнату или квартиру, а также на общественные помещения здания.
5 вещей, которые нужно знать
5 вещей, которые нужно знать о ремонте в квартире
Какие шаги я могу предпринять, чтобы заставить арендодателя сделать ремонт?
- Всегда обращайтесь к арендодателю или любому из его сотрудников (супероператору, управляющему агенту и т. д.) по поводу необходимого ремонта. Это можно сделать лично, по телефону, а еще лучше в письменной форме.
- Позвоните по номеру 311, чтобы сообщить об условиях в вашей комнате, квартире или здании.
- Если ваша квартира регулируется арендной платой, подайте жалобу на снижение объема услуг в NYS Homes and Community Renewal, агентство штата, которое регулирует законы об аренде.
- Подайте иск HP в Жилищный суд. HP — это судебный иск против арендодателя, чтобы заставить его / ее сделать ремонт.
- Запросите, чтобы городское агентство (HPD или Департамент здравоохранения) выполнило ремонт, если состояние является чрезвычайной ситуацией, которая причиняет или может причинить неизбежный вред или опасность для жителей комнаты, квартиры или здания.
- Если вы уведомили арендодателя о ремонте, но арендодатель не сделал его, вы можете удержать арендную плату до завершения ремонта. Вы должны откладывать деньги за аренду и не тратить их. После завершения ремонта вы можете оплатить оставшуюся арендную плату или договориться об уменьшении суммы арендной платы.
Примечание. Арендодатель может возбудить против вас дело о выселении за неуплату, если вы не будете платить арендную плату, но вы сможете сослаться на отсутствие ремонта в качестве защиты и попросить суд о снижении арендной платы.
Кто может сделать ремонт в моей квартире?
Как правило, арендодатель может нанять или использовать любых работников для выполнения ремонта, в том числе супервайзера или швейцара здания. Однако для некоторых крупных работ закон требует, чтобы арендодатель использовал лицензированных подрядчиков, таких как электрик или сантехник. Для удаления свинцовых красок также требуются специально обученные рабочие.
Могу ли я отказаться от работника/подрядчика, посланного арендодателем для выполнения ремонта?
За исключением случаев, когда рабочие причиняют неизбежный вред или опасность для вас, других жильцов или здания, вы не должны отклонять или мешать рабочим выполнять ремонт в вашей квартире или здании. Немедленно свяжитесь с арендодателем и другими соответствующими органами, если вы чувствуете угрозу или опасность.
Когда я должен предоставить доступ в мою квартиру для ремонта?
Арендаторы должны предоставить владельцу, его агентам и/или его сотрудникам доступ для ремонта или улучшения или для осмотра квартиры. Доступ обычно предоставляется в будние дни (кроме праздничных дней) с 9:00 до 5:00. Если не оговорено иное, арендодатель должен запросить доступ в письменной форме с уведомлением не менее чем за одну неделю для ремонта и уведомлением за 24 часа для проверки. Запрос на доступ должен быть оформлен в разумные сроки и в разумной форме.
Может ли супер зайти в мою квартиру, когда меня нет, чтобы делать ремонт?
В чрезвычайной ситуации арендодатель, его агенты и/или его сотрудники могут войти в квартиру без предварительного уведомления или согласия, чтобы предотвратить повреждение имущества или травмы людей. Однако при отсутствии явных аварийных ситуаций, таких как утечка газа или льющаяся с потолка вода, никто не может войти в вашу квартиру без вашего разрешения.
Сколько времени у арендодателя есть на ремонт?
Арендодатель должен завершить ремонт в течение разумного периода времени после того, как узнал о состоянии. Арендатор и арендодатель могут договориться о разумном сроке. В разбирательстве HP разумный срок определяется следующим образом:
- 24 часа для непосредственно опасных условий (нарушения категории «С»);
- 30 дней для опасных условий (нарушения «В»); и,
- 90 дней для неопасных условий (“A”) нарушений
Могу ли я самостоятельно отремонтировать/улучшить квартиру?
Арендодатель обязан произвести любой необходимый ремонт в вашей комнате, квартире и/или здании. Это так даже в том случае, если арендодатель утверждает, что условия, требующие ремонта, были вызваны вами или другими лицами, связанными с вами.
Имейте в виду, что большинство договоров аренды запрещают арендаторам вносить изменения в квартиру, например, ставить или сносить стены, без предварительного разрешения арендодателя. Вы должны получить разрешение и согласие домовладельца (желательно в письменной форме), прежде чем выполнять какие-либо работы в своей квартире.
Осторожно: в противном случае против вас может быть возбуждено дело о выселении.
Могу ли я использовать арендную плату для ремонта моей квартиры или здания?
Вы можете использовать арендную плату для проведения срочного ремонта, если после уведомления арендодателя об условиях(ях) и разумном количестве времени для выполнения работ арендодатель не выполняет или отказывается это сделать.
- Необходимый ремонт должен быть таким, который создает опасность для жизни, здоровья или безопасности жильцов или препятствует их проживанию в помещении.
- Вы должны быть в состоянии показать, что выполнение ремонта и стоимость ремонта были разумными в данных обстоятельствах.
Осторожно: Несоблюдение этих шагов может привести к тому, что вам придется оплатить стоимость ремонта, а также арендную плату, и против вас будет возбуждено дело о выселении.
Вы или группа арендаторов также можете использовать арендную плату для покупки топлива для отопления или оплаты счетов за коммунальные услуги в общественных местах (например, ConEdison), если арендодатель не предоставляет топливо для отопления или не оплачивает счета за коммунальные услуги в общественных местах. здания и существует угроза или фактическое отключение инженерных коммуникаций в общественных зонах здания.
- Прежде чем предпринимать какие-либо действия, вы или группа жильцов должны сообщить арендодателю (желательно в письменной форме) об отсутствии масла или коммунальных услуг.
- В случае нехватки мазута необходимо попытаться получить мазут у обычного поставщика. Вы также должны получить письменный чек от поставщика, содержащий: имя лица, запрашивающего доставку; дата и время доставки; адрес, по которому была осуществлена доставка; количество, сорт и цена нефти; заявление о том, что масло было необходимо; а также сумма и имя лица (лиц), осуществляющего платеж.
Разумно и настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом или опытным и знающим адвокатом арендаторов, прежде чем предпринимать этот шаг.
Юридическое предупреждение
Информация в этом документе была подготовлена Обществом правовой помощи исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Эта информация не предназначена для создания, и ее получение не означает отношений между адвокатом и клиентом. Вы не должны действовать на основании какой-либо информации, не наняв профессионального юриста.
ВНИМАНИЕ: 6 декабря с 8:00 до 12:00 на сайте AzLawHelp.org будет проводиться техническое обслуживание. У вас могут возникнуть спорадические перебои в работе, приносим извинения за неудобства.
ОБРАТИТЬСЯ ЗА ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩЬЮ
Бесплатная или льготная юридическая помощь может быть доступна тем, кто соответствует требованиям. Нажмите ниже или позвоните по телефону 866-637-5341, чтобы проверить соответствие требованиям.
Вас когда-нибудь выселяли? Вы боялись выселения?
Примите участие в кратком опросе, проведенном Стэнфордским университетом, чтобы помочь людям — заработайте 10 долларов!
ЖЕРТВЫ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НУЖДАЮТСЯ В ОЦЕНКЕ
Были ли вы жертвой преступления в Аризоне? Мы хотели бы услышать от вас. Проводить исследование:
ЖЕРТВЫ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НУЖДАЮТСЯ В ОЦЕНКЕ
Были ли вы жертвой преступления в Аризоне? Мы хотели бы здесь от вас. Проводить исследование:
НУЖНА ПОМОЩЬ СУДА?
Ищете судебные формы или информацию о представлении себя в суде? Посетите AzCourtHelp:
ОБРАТИТЬСЯ ЗА ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩЬЮ
Бесплатная или льготная юридическая помощь может быть доступна тем, кто соответствует требованиям. Нажмите ниже или позвоните по телефону 866-637-5341, чтобы проверить соответствие требованиям.
Ищете судебные формы или информацию о представлении себя в суде? Посетите AzCourtHelp:
ЖЕРТВЫ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НУЖДАЮТСЯ В ОЦЕНКЕ
Были ли вы жертвой преступления в Аризоне? Мы хотели бы здесь от вас. Проводить исследование:
Новости
-
Текущие новости
Для получения юридической информации, связанной с COVID-19, или обновлений часов работы судов и юридической помощи — Подробнее
Целевая группа по юридическим услугам
Верховный суд запрашивает информацию о возможных изменениях в порядке предоставления юридической помощи в Ариозне. — Узнайте больше о Целевой группе по юридическим услугам
Оставить Фонду комментарий о предлагаемых изменениях. – Перейдите по этой ссылке.
Поверенный
Вы хотите сбежать от всего этого и взять длительный отпуск, но не знаете, как это сделать? Прочтите статью адвоката Ке Хуан-Ишервуда «Получение визы для посещения другой страны» и начните свой план сегодня — Подробнее
Налоговые аферы могут быть прибыльными для мошенников. Они могут вести свои операции из любой страны мира и красть наши деньги. – Читать далее
Общественные юридические службы и Коллегия адвокатов округа Явапай спонсируют «День закона», чтобы помочь людям связаться с юристами для получения необходимых советов бесплатно. Консультации предоставляются в порядке живой очереди. – Учить больше
AzCourtHelp.org
Мне нужен адвокат? Не знаете, какая помощь вам нужна, позвольте AzCourtHelp помочь вам. В конце концов, вам может не понадобиться адвокат. Узнайте больше на — AzCourtHelp.org.
Опытные пожилые люди
Вы сообразительный старший? Хотели бы вы быть? Адвокат Кеннет Ф. Хегланд разбирает некоторые из самых сложных проблем, которые окружают нас и тех, кого мы любим в старости. – Смотреть видео.
ВОПРОСОВ
На нас отправили в суд за деньгами, причитающимися жилому комплексу. Суд был против нас. Им была присуждена полная сумма, проценты до вынесения решения, судебные издержки и гонорары адвокатов. Мы приняли меры по оплате, чтобы предотвратить гарнир. теперь они взимают с нас проценты по нашим платежам, но им не были присуждены проценты после вынесения решения. Им разрешено это делать? Есть ли что-нибудь, что мы можем сделать, если они не должны брать с нас эти дополнительные деньги??
Мой арендатор не заплатил арендную плату, и у меня нет договора аренды или аренды. Могу ли я выселить без него? Если да, то какие шаги мне нужно предпринять?
Мой сосед строит крыльцо к своему дому, из которого его дом уже близко к границе участка, а с дополнительным балконом он будет вплотную к забору. Он сказал, что у него будет кто-то, кто придет посмотреть на это, так что это «в соответствии с нормами» (он знает, что это должно быть так далеко от границы/забора). Можно ли как-то получить результаты проверки? Или мы можем ходатайствовать, чтобы он перестал строить крыльцо? Он будет так близко (и значительно выше) забора, что они будут видеть больше нашего двора, чем его собственного.
Могу ли я изменить отчество и фамилию дочери без разрешения ее отца, он не видел ее 10 месяцев, у меня единоличная опека.
Я переехал из Чикаго в Феникс. Я уже получаю талоны на питание. Я пытаюсь перевести свое дело сюда. Также у меня есть 4-летний ребенок. Могу ли я подать заявление на получение наличных?
Если биологический отец оплачивает только расходы по уходу за ребенком, дает ли это ему право требовать от нашего ребенка уплаты федеральных налогов? (у нас нет судебных решений)
Мой сын в настоящее время находится в армии, и его девушка сказала ему, что беременна, но не хочет ребенка, но что он может вырастить ребенка. Он хочет знать, что он должен сделать, чтобы сохранить единоличную опеку над ребенком и заставить ее отказаться от своих прав?
Я получил запрос на установление отцовства в отношении моего сына, мы сделали тест, я не получил результатов, но штат получил, и теперь, когда я взялся за мое дело, в нем говорится, что они запланировали слушание в учреждении, что это значит?
Варианты для арендатора, если ваш арендодатель не будет делать капитальный ремонт
«Большая палка» арендатора, если ваш арендодатель не будет решать серьезные проблемы с обитаемостью
Если, несмотря на ваши деловые письменные просьбы о ремонте, арендодатель не устранил или не решил серьезную проблему, которая действительно делает вашу арендуемую квартиру непригодной для проживания, например, крысы на кухне или сломанные замки на двери квартиры, вам следует принять более строгие меры. . Ваши варианты включают один или несколько из того, что мы называем «большими палками» в арсенале арендатора. Средства большой палочки включают:
- вызов государственных или местных строительных или санитарных инспекторов
- удержание арендной платы
- устранение проблемы или ее ремонт профессионалом и вычет стоимости из вашей арендной платы (так называемый «ремонт и вычет»)
- выехать, или
- платить арендную плату, а затем подать в суд на арендодателя на разницу между уплаченной арендной платой и стоимостью дефектного помещения.
Важно понимать, что не следует опрометчиво использовать средство большой палочки. Прежде чем удерживать арендную плату, съезжать или принимать другие крайние меры, убедитесь, что соблюдены все эти условия:
- Это серьезный ремонт или проблема обитаемости. Проблема должна быть серьезной, а не просто раздражающей, и должна угрожать вашему здоровью или безопасности. Не каждое нарушение строительных норм или досадный дефект в вашем сдаваемом в аренду доме оправдывает использование «большой палки» против арендодателя. Убедитесь, что вы понимаете разницу между капитальным и мелким ремонтом.
- Это не твоя вина. Вы (или гость) не создавали проблемы ни умышленно, ни по невнимательности или небрежности. Если это так, вы не можете использовать опционы с большими клюшками.
- Вы следовали правилам штата относительно уведомления арендодателя. Вы сообщили арендодателю о проблеме и предоставили ему разумную возможность — или минимальный срок уведомления, требуемый законодательством штата — для ее устранения. Вы не сможете использовать опционы с большими клюшками, не сделав этих первых шагов. Вам нужно будет проверить закон вашего штата на предмет точных требований к уведомлению для конкретного варианта, который вы преследуете.
- Вам заплатили за аренду. Как арендатор, вы кристально чисты. В соответствии с большинством законов об удержании арендной платы вы не можете удерживать арендную плату, если вы просрочили арендную плату или нарушили важный пункт аренды.
- Вы готовы рискнуть прекращением аренды из-за раздраженного арендодателя. Осуществление каких-либо прав, обсуждаемых здесь, не вызовет у вашего арендодателя симпатии к вам. Законы многих штатов запрещают арендодателям принимать ответные меры против арендаторов путем повышения арендной платы или расторжения договора аренды, но, к сожалению, в некоторых штатах это не так. Если срок аренды подходит к концу (или вы являетесь арендатором на помесячной основе), а ваш штат не защищает вас от ответного повышения арендной платы или выселения, жалоба санитарным инспекторам или использование большой палки может закончиться в результате чего вы потеряете аренду.
- Вы готовы рискнуть выселением, если судья решит, что вы не должны были использовать большую дубинку, и ваш кредитный отчет может иметь эту отрицательную отметку. Даже если вы уверены, что использование большой палки было оправданным, судья может принять иное решение. Например, если вы удерживаете арендную плату, арендодатель может подать в суд с требованием выселить вас на основании неуплаты арендной платы. В большинстве штатов и в большинстве ситуаций у вас будет второй шанс оплатить остаток перед выселением, но не всегда. Для некоторых арендаторов дополнительные отрицательные отметки в их кредитных историях вызовут чрезвычайно серьезные проблемы не только с будущей арендой, но также с кредитами и трудоустройством.
- Вы можете найти сравнимую или лучшую квартиру, если вы выедете либо добровольно, либо потому, что здание закрыто из-за нарушений кодекса, о которых вы сообщили. В некоторых штатах арендодатели, здания которых закрыты из-за нарушений кодекса, должны помогать своим арендаторам с расходами на переезд.
Сообщение о нарушениях Кодекса жилищной инспекции
Если проблема, с которой вы столкнулись, связана с нарушением законодательства штата или местного жилищного законодательства, вы можете обратиться в агентство, отвечающее за обеспечение соблюдения закона. Это может быть жилищное или строительное агентство, здравоохранение или пожарная служба. Инспектор проведет расследование и направит арендодателю уведомление о нарушении и срок, обычно от 30 до 60 дней, для устранения проблемы. Крайний срок может быть сокращен в случае чрезвычайно серьезных нарушений, а в некоторых случаях санитарная пожарная инспекция или строительная инспекция могут закрыть ваше здание в кратчайшие сроки. Несоблюдение арендодателем распоряжения об исправлении может привести к штрафам и даже тюремному заключению. Имейте в виду, что фактическая эффективность инспекторов сильно различается в зависимости от их рабочей нагрузки и бюджета.
Удержание арендной платы
Если ваш арендодатель не выполнил обязательство по содержанию вашей квартиры в пригодном для проживания состоянии, а вы выполнили требования, описанные выше, вы можете прекратить платить арендодателю арендную плату до тех пор, пока не будет произведен ремонт. Это называется удержанием арендной платы. Многие штаты разрешают удержание арендной платы в качестве меры самопомощи либо по закону, либо по решению суда. Большинство законов, разрешающих удержание арендной платы, имеют очень конкретные требования к удержанию арендной платы — например, вы обычно должны дать своему арендодателю определенное количество времени, чтобы решить проблему, и вам может потребоваться перевести арендную плату на специальный счет условного депонирования.
Выполнение ремонта и вычет стоимости: «Ремонт и вычет»
В зависимости от того, где вы живете, вы можете иметь право использовать другое мощное средство правовой защиты, называемое «ремонт и вычет». Более половины штатов и некоторые крупные города допускают возможность ремонта и вычетов. Если ваш штат не разрешает ремонт и вычет, проверьте свои местные жилищные постановления, чтобы определить, принял ли ваш город это самостоятельно. Если в вашем штате или городе нет закона о ремонте и вычете, эта процедура вам недоступна.
Это работает следующим образом: если вы пытались и не смогли заставить арендодателя устранить серьезный дефект, вы можете нанять ремонтника для выполнения этой работы или исправить дефект самостоятельно и вычесть стоимость из арендной платы за следующий месяц. В уставе обычно указываются:
- обстоятельства, оправдывающие использование вами средства правовой защиты (обычно только проблемы с обитаемостью можно решить с помощью ремонта и вычета)
- сумма арендной платы, которую вы можете использовать для ремонта (например, арендная плата за один месяц), и
- частота, с которой вы можете использовать лекарство (например, один раз в 18 месяцев).
Средство «ремонт и вычет» — плохой выбор, когда речь идет о крупных проектах, таких как капитальный ремонт крыши. Очевидно, что если вы ограничены расходами два раза в год в размере половины месячной арендной платы, вы не сможете заплатить за кровельные работы в размере 20,000 XNUMX долларов. Однако некоторые арендаторы могут объединить свои долларовые лимиты, чтобы выполнить дорогостоящий ремонт.
Переезд
Если ваше жилище непригодно для проживания и таковым не обустроено, несмотря на ваши жалобы и просьбы о ремонте, вы также имеете право съехать — временно или навсегда. Вы также можете съехать, если арендодатель пытался, но не смог решить проблему. Например, неудачные попытки избавить здание от заражения паразитами дают вам право уйти, даже если домовладелец сделал все возможное, чтобы решить проблему.
Эти радикальные меры оправданы только при наличии действительно серьезных проблем, таких как отсутствие жизненно важных услуг, полное или частичное разрушение помещений или наличие вредных для здоровья факторов окружающей среды, таких как пыль асбеста или свинцовой краски.
Если у вас есть время, оставшееся до окончания срока аренды, и вы используете это средство защиты ненадлежащим образом (например, для решения незначительной проблемы), вы рискуете потерять залог или даже быть привлеченным к суду на оставшуюся часть арендной платы, причитающейся по аренде. Поэтому ознакомьтесь с подробностями в законодательстве вашего штата, в том числе об ответственности вашего арендодателя по повторной аренде, если вы нарушите договор аренды.
Перед выездом обязательно ознакомьтесь с конкретными требованиями законодательства вашего штата, в том числе:
- нужно ли сначала вызывать строительных инспекторов
- сколько времени вы должны дать арендодателю, чтобы устранить проблему, и
- количество уведомлений, если таковые имеются, которые вы должны предоставить до выезда.
Временный переезд может быть лучшим вариантом. Платить за временное жилье, пока проблема решена, в долгосрочной перспективе для арендодателя дешевле, чем потерять арендатора, платящего арендную плату, и повторно арендовать некачественное жилье. В некоторых штатах землевладельцы должен оплачивать временное жилье на время ремонта по решению суда, как правило, при устранении проблем со свинцовой краской.
Судиться с арендодателем
За исключением штата Арканзас (где не признается подразумеваемая гарантия пригодности для проживания), если сданная вами квартира непригодна для проживания, вы можете подать в суд на арендодателя независимо от того, съезжаете вы или нет. Вы, вероятно, можете использовать суд мелких тяжб, который разрешает иски на сумму до нескольких тысяч долларов. Вам не нужно будет нанимать адвоката.
Подавать в суд на арендодателя имеет смысл только в том случае, если вы можете безопасно продолжать жить в своей арендованной квартире. Например, если крыша течет только во вторую спальню, а детей на время можно переселить в гостиную, можно остаться и подать в суд, чтобы избежать хлопот с переездом, устроив ремонт самостоятельно (ремонт- и-вычесть), или выясняя сложности удержания арендной платы. Но вы бы не захотели остаться и подать в суд, если у вас нет отопления зимой или вам грозит удар током каждый раз, когда вы включаете свет.
Каковы плюсы и минусы подачи иска на вашего арендодателя вместо использования ремонта и вычета или удержания арендной платы? С положительной стороны, если вы проиграете судебный процесс, вы потеряете время и деньги, но вас не выселят, как это может произойти в случае неудачного использования ремонта и удержания или удержания арендной платы. Но подача иска не совсем безопасна, особенно если вы являетесь арендатором на помесячной основе или приближается конец срока аренды, который вы хотели бы продлить. Ваш раздраженный арендодатель может просто решить расторгнуть договор или не продлевать его. Арендаторы, которые защищены законами штата о предотвращении возмездия, будут иметь некоторую защиту, но для отстаивания своих прав вам придется подать в суд, а это унылая перспектива.
В своем иске вы просите судью постановить, что ваша неотремонтированная арендная плата не стоит того, что вы за нее заплатили. Вы хотите, чтобы вам выплачивали разницу между ежемесячной арендной платой и реальной стоимостью квартиры, умноженную на количество месяцев, которые вы прожили в неудовлетворительных условиях. Короче говоря, вы потребуете задним числом снизить арендную плату — «снижение арендной платы» на юридическом языке. Кроме того, вы можете подать в суд на своего арендодателя за утерянное или поврежденное имущество (например, мебель, испорченную водой, просочившейся через крышу).
В некоторых штатах вы также можете запросить в суде постановление, предписывающее арендодателю исправить дефекты, при этом арендная плата будет снижена до тех пор, пока они не будут устранены. В других случаях суды мелких тяжб могут только обязать арендодателя возместить вам ваши убытки, но обычно денежный приговор привлекает внимание арендодателя, и он производит ремонт.