Пять вещей, которые следует учитывать при покупке квартиры
Покупка квартиры отличается от покупки дома, поэтому некоторым этот процесс может показаться запутанным. Но хорошая новость в том, что Эйр здесь, чтобы помочь! Итак, если вы ищете квартиру в 2020 году, мы рекомендуем вам взглянуть на наш список из пяти основных вещей, которые вы должны иметь в виду, прежде чем погрузиться в мир недвижимости на горизонте.
1. Место нахождения
Расположение здания, а также его близость к таким удобствам, как магазины, транспорт, пляжи, парки, библиотеки и открытое пространство, являются факторами, которые должны занимать первое место в вашем списке покупок. Также немаловажным является расположение квартиры внутри дома. Подумайте, как он смотрит, находится ли он рядом с лифтом или гаражными воротами, где находится парковка и мусорные баки. Рядом с вашей спальней есть проезд? Это трехэтажный жилой дом? Это лишь некоторые из вопросов, которые вы должны задать себе перед покупкой квартиры. Все вышеперечисленное следует рассматривать как часть общего предложения и использовать для определения стоимости имущества.
2. Формат и расположение
Нельзя отрицать привлекательность великолепного вида, но иногда выбор правильного аспекта даже важнее. Подумайте о свете зимой и о солнце летом, перекрестной вентиляции и сквозняке, а также об ориентации спален на места общего пользования, соседей и жилые помещения. Всегда обращайтесь к плану этажа, поскольку он должен указывать его отношение к северу, что поможет вам определить, где солнце будет всходить и заходить по отношению к любым отверстиям. Аспекты зависят от личных предпочтений. Если доступ возможен, полезно посетить объект в то время дня, когда вы обычно бываете дома, чтобы увидеть, на что похоже естественное освещение. Это отличный способ избежать сюрпризов при заселении.
3. Вертикальные сообщества
Многие многоквартирные дома работают как отдельные сообщества. Обязательно получите представление о демографических характеристиках здания. Поняв его культуру и проникнувшись духом сообщества, вы сможете определить, подходит ли он вашему стилю жизни. Процент владельцев квартир, которые являются инвесторами, по сравнению с владельцами-жильцами, также может повлиять на то, как будущие покупатели могут оценить свои инвестиции в здание. Здесь могут помочь исследования; поговорите со своим агентом о управляющем зданием, консьерже и комитете по слоям, и найдите время, чтобы понять подзаконные акты, требования владельцев, а также любые действующие правила в отношении шума, домашних животных и мест общего пользования.
4. Название слоя
Законы страт могут быть трудными для понимания, но жизненно важны для того, чтобы сделать жизнь в квартире проще и доступнее. Поручите агенту по поиску пластов составить отчет, информирующий вас о любых предстоящих специальных сборах, о том, в порядке ли фонд погашения, и другую информацию о здании. Будьте ознакомлены с различными сборами, а также надбавками на будущие улучшения при покупке таких схем. Не смущайтесь ежегодным сбором, учитывая расходы на содержание, страхование, безопасность и услуги для одного дома, они часто могут представлять большую ценность. И помните, все здания время от времени требуют технического обслуживания, поэтому постарайтесь выяснить, как корпорация решает проблемы, поскольку это важнее, чем сама проблема.
5. Удобства в здании
Бассейны, сауны, тренажерные залы и основные услуги, такие как вывоз мусора, вестибюли и почтовые ящики, часто являются общими в многоквартирных домах. Следите за неопрятными местами общего пользования — это может быть признаком того, что здание находится в плохом состоянии или не хватает средств для содержания мест общего пользования. Изучите меры безопасности и конфиденциальности в открытых домах, такие как защитные двери, камеры, любой вход без ключа, освещение в проходах и прочность замков и дверных коробок. Учитываются первые впечатления.
Мы за квартиры.
Если вы подумываете о покупке или продаже своей квартиры в Сиднее или его окрестностях, мы будем рады вам помочь. Ayre Real Estate — специалисты по аренде квартир, готовые помочь найти вашу идеальную недвижимость. Поговорите с нами сегодня, чтобы узнать больше.
Советы для начинающих покупателей
При средней цене квартиры на Манхэттене, приближающейся к отметке в 1 миллион долларов, покупка вашего первого дома может оказаться непростой задачей. И не забудьте добавить комиссию.
Одиссея первого дома Меган и Майкла Бартоломео привела их и их собаку Энцо в Саут-Парк-Слоуп, Бруклин. Кредит. Николь Бенгивено/Нью-Йорк Таймс
Отправить историю любому другу
Как подписчик, у вас есть 10 подарочных статей давать каждый месяц. Любой может прочитать то, чем вы делитесь.
Дайте эту статью Дайте эту статью Дайте эту статью
После семилетней аренды однокомнатной квартиры Кэтрин и Петер Бертаццони скопили достаточно на первый взнос и были готовы вместе купить свою первую квартиру. Они знали, что найти готовую к заселению двухкомнатную квартиру в Верхнем Вест-Сайде в рамках их бюджета в 1.5 миллиона долларов будет непросто, но с учетом того, что на подходе ребенок, им нужно было больше места.
Только когда они сделали свое первое предложение, около 1.3 миллиона долларов за квартиру с двумя спальнями и одной ванной, выставленную на продажу за 1.25 миллиона долларов, они поняли, с чем столкнулись.
«Мы пришли по цене, которая, по нашему мнению, была значительно выше, чем спрос, и в итоге заняли шестое место из 11 предложений», — сказала 31-летняя г-жа Бертаццони, налоговый менеджер компании по управлению активами. «Это был настоящий тревожный звонок».
Покупка первого дома в Нью-Йорке — непростая задача. Средняя цена квартиры на Манхэттене недавно достигла почти 1 миллиона долларов, а в отчетах крупных брокерских фирм цена оценивается в 999,000 998,000 и 75 XNUMX долларов, на сумму, на которую можно купить особняк во многих частях страны. Конкуренция жесткая, а войны с торгами — практически норма для всего, что хоть наполовину прилично. Не говоря уже об уровне проверки, которую должны пройти покупатели, если они хотят жить в одной из городских кооперативных квартир, которые составляют примерно XNUMX процентов жилого фонда Манхэттена, не сдаваемого в аренду.
Г-жа Бертаццони вместе со своим мужем, 36-летним Питером, который также работает в сфере финансов, посетила почти 40 квартир и проиграла две войны торгов за интенсивные четырехмесячные поиски. «Мы быстро поняли, что действительно есть много предложений с оплатой наличными, и поэтому важно, чтобы мы, как покупатели, которым нужно было финансировать, имели свои финансовые дела в порядке и были готовы действовать быстро», — сказала она.
В мае они сделали предложение о продаже квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за 1.395 миллиона долларов. Когда они закрылись в августе, это было как раз вовремя. Краска едва успела высохнуть, как их сын Оскар вернулся домой из больницы.
«Это чрезвычайно сложно», — сказала г-жа Бертаццони о покупке в Нью-Йорке. «Возможно, вы не сделаете все из своего списка желаний, но, в конце концов, это может сработать даже для новичка».
Вот некоторые из шагов, которые необходимо предпринять, чтобы купить квартиру в Нью-Йорке.
СОХРАНИТЬ, СОХРАНИТЬ, СОХРАНИТЬ
Покупатели должны планировать снижение цены не менее чем на 20 процентов, чтобы их воспринимали всерьез. Правильно, для квартиры за 500,000 100,000 долларов вам потребуется первоначальный взнос в размере XNUMX XNUMX долларов, и это не включает затраты на закрытие.
Будьте готовы к другим обвинениям, большим и маленьким. Среди самых крупных — 1-процентная надбавка при продажах в Нью-Йорке на сумму 1 миллион долларов и более, известная как налог на особняки. Среди более мелких вторжений в ваш кошелек: плата за поиск залога (примерно 300 долларов), плата за пакет доски (от 500 до 2,000 долларов), оценка (от 300 до 1,500 долларов), муниципальный поиск квартиры (от 350 до 500 долларов) и так далее. . Брокерские фирмы, в том числе Douglas Elliman и Town Residential, предлагают на своих веб-сайтах подробный список предполагаемых затрат на закрытие.
ОЧИСТИТЕ СВОЙ КРЕДИТ
Если вы не сидите на солидных заначках или вас не финансирует доброжелательный родственник, вам понадобится кредит, чтобы позволить себе свое первое место в Нью-Йорке. Банки используют кредитные баллы, также известные как баллы FICO, для оценки потенциального риска кредитования физических лиц. Чем выше число, которое варьируется от 300 баллов до 850 баллов, тем лучше ваш кредитный рейтинг.
Заблаговременное знание вашего счета даст вам время исправить любые ошибки, такие как налоговые удержания, которые были выплачены много лет назад, или штрафы за парковку, которые должны были быть аннулированы, сказала Пегги Дахан, ассоциированный брокер Siderow Residential Group. «Иногда на это уходят месяцы, и к тому времени продавец продает квартиру вашей мечты, и мы возвращаемся в Square One».
Знание вашего счета также даст вам время увеличить свой номер, погасив задолженность по кредитной карте, если ваш баланс находится на высокой стороне. Три основных бюро кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, составляют собственные рейтинги FICO на основе собираемых ими данных. Чтобы узнать, на каком уровне вы находитесь, зайдите на сайт Annualcreditreport.com, который предлагает бесплатный ежегодный отчет.
ПОЛУЧИТЬ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ УТВЕРЖДЕНИЕ
Не путать с предварительной квалификацией, которая, по сути, представляет собой грубый расчет того, на какую сумму кредита вы можете претендовать, предварительное одобрение — это письменная оценка кредитора, в которой указывается, какую сумму вы, вероятно, сможете занять на основе первоначального обзора ваша кредитная и финансовая информация. Приложение часто требует предоставления платежных квитанций, банковских выписок, налоговых деклараций и других финансовых документов. Большинство кредиторов ничего не берут за заявку, так как они надеются выиграть ваш бизнес, но вы можете быть уволены примерно на 100 долларов, чтобы покрыть стоимость проверки кредитоспособности.
Почему бы не подождать, пока вы не найдете место, где можно получить письмо с предварительным одобрением ипотеки? Потому что это поможет вам определить, сколько вы можете себе позволить. (Они также понадобятся вам, когда вы будете готовы отправить предложение, чтобы гарантировать продавцу, что вы сможете обеспечить финансирование.) Срок действия писем с предварительным одобрением обычно составляет от 90 до 120 дней, но их можно быстро обновить, позвонив по телефону. кредитору.
Кэтрин и Питер Бертаццони, ветераны посещения почти 40 квартир, двух торгов и четырехмесячных поисков, наконец нашли дом на Западной 84-й улице. Это их сын Оскар. Кредит. Николь Бенгивено/Нью-Йорк Таймс
НАЧАТЬ ПОИСК
Как только у вас появится представление о вашем бюджете, вы можете серьезно заняться поиском квартиры. Веб-сайты и приложения от nytimes.com/realestate, StreetEasy и Trulia избавляют от части работы за счет автоматизации поиска. Сайты отправят вам по электронной почте новые списки, которые соответствуют вашим требованиям, сохранят их и уведомят вас, когда появятся открытые двери или изменения цен. Вы можете ввести адрес в StreetEasy, чтобы узнать, что еще выставлено на продажу в данном здании и по какой цене ранее продавались квартиры.
КООП ПРОТИВ. КОНДО
Квартиры в Нью-Йорке в основном бывают двух видов — кооперативные и кондоминиумы. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.
Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы. Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.
«Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.
Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.
«Кто, в самом деле, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за аренду?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру.
«Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставки. Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670,000 XNUMX долларов в кондоминиуме в районе Адской Кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».
ВЫХОДИТЕ НА УЛИЦЫ
Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, когда идет снег, как вы запыхались на третьем пролете шестого этажа, и что подразумевается под лофтом, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее. Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.
И дни открытых дверей также могут быть хорошим способом познакомиться с агентами по недвижимости, с которыми вы могли бы подумать о сотрудничестве. Если вам нравится конкретное здание, маклер, который ведет там большой бизнес, может предупредить вас о продаже квартиры. Швейцар может направить вас к знающему агенту или к квартире, которая скоро станет доступной.
10 вещей, на которые стоит обратить внимание при покупке многоквартирного дома
Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «с добавленной стоимостью».
Для собственности с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может
- привнести навыки, чтобы взять на себя управление проблемной недвижимостью
- производить улучшения и ремонт имущества
- изменить базу арендаторов
- улучшить общие операции с недвижимостью
Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.
Имея дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем можно прожевать. Но если вы готовы немного поработать, недвижимость с добавленной стоимостью может стать полезным опытом как в личном, так и в финансовом плане.
10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома:
1. Центральное расположение, желательно для арендаторов
Апартаменты находятся в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от общественного транспорта.
2. Имущество плохо управляется
Нынешний менеджер просто косит газон и устраняет протечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, хранение, коммунальные услуги, торговля и т. д.), а также множество возможностей для покупки новых услуг и снижения расходов.
3. Поддающийся проверке потенциал роста существующей арендной платы на рынке
Текущие арендные ставки ниже среднерыночных арендных ставок. Нынешнее руководство имеет плохую историю сбора (вечеринка окончена). Улучшения в маркетинге и усиленный отбор жителей привлекут новых жителей по более высоким арендным ставкам.
4. Мотивированный продавец
Последние 15-20 лет у дома был один и тот же владелец. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован продать (см. № 2).
5. Нуждается в заботе, а не в полной реабилитации.
Многоквартирный дом не имеет капитального ремонта. Есть предложение в течение 1-2 лет привести недвижимость в соответствие с рыночными стандартами, такими как: новый ковер, душевая кабина, освещение, покраска, парковка, бытовая техника и т. д.
6. Заполняемость 70% и выше
Максимум два-три месяца, чтобы вывести здание на рынок. Заполняемость ниже 70% означает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.
7. Хороший набор юнитов
Ищите многоквартирный дом с одной, двумя и тремя спальнями без мебели. Обратите внимание, что это зависит от рынка и спроса арендаторов — избегайте всех студий.
8. Полная финансовая отчетность предоставляется и может быть проверена
Списки арендной платы, договоры аренды, отчеты о техническом обслуживании, отчеты о прибылях и убытках, капитальном ремонте и т. д. легко доступны за последние 12–24 месяца.
9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельные единицы учета
Существует возможность легко внедрить систему выставления счетов за коммунальные услуги резидентов (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.
10. Свойство «C» в районе, который поддерживает свойства «B»
Новые управленческие и косметические улучшения (покраска внутри и/или снаружи, паркетные полы, новое освещение) увеличат приобретение собственности с класса C до класса B.
Бонусный материал
Вы можете скачать полный контрольный список комплексной проверки многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для инвестирования в многоквартирные дома.
Статьи по теме
Тереза Брэдли-Банта
Тереза Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая при этом ловушек, от которых страдают многие новые инвесторы. Она входит в список 2017 влиятельных лиц PropTech 100 года и обладательница 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: Блог Equifax Finance, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, Лучший совет по инвестированию в недвижимость, который когда-либо показывался, Блог Stevie Awards, Журнал аренды жильяи Инвесторы побеждают и другие.