Утверждение Правил зонирования и застройки в Москве: анализ экономических последствий
Весной 2017 года в Москве вступили в силу Правила зонирования (ЗР) – по сути, это основной документ, позволяющий осуществлять застройку любого конкретного городского земельного участка. После первого года действия нового порядка автор анализирует как актуальные, так и вероятные экономические последствия от принятия ЗР и приходит к выводу, что положительного эффекта, ожидаемого администрацией города, не просматривается; после истечения сроков действия градостроительных планов (ГРЗ), ранее выданных московским застройщикам, продолжительность и стоимость предынвестиционного этапа строительства заметно увеличатся, что, в свою очередь, приведет к росту инвестиционной стоимости всех видов недвижимого имущества в Москве.
Проф. Батыр Языев, Степан В. Литвинов, Антон Сергеевич Чепурненко, Анастасия Лапина и Акай Оксана
[1] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 190 N 29.12.2004-ФЗ.
[2] Постановление Правительства Москвы от 120 № 28.03.2017-ПП «Об утверждении Правил зонирования территории г. Москвы».
[3] Дж. Т. Ротвелл, Д. С. Мэсси, Плотность зонирования и классовая сегрегация в мегаполисах США, Ежеквартальное издание социальных наук. 91 (5) (2010) 1123-1143.
[4] Мальокка Н., МакКоннелл В., Уоллс М., Сафирова Э. Районирование городской окраины: результаты нового подхода к моделированию рынков земли и жилья, Региональная наука и экономика города. 42 (1-2) (2012) 198-210.
[5] Кострикин П.Н. Введение исчерпывающего перечня административных процедур в строительстве: реалии и экономические последствия // Экономика и бизнес. 12 (1) 2016. С. 527-533.
[6] Кострикин П.Н. Оценка экономических последствий введения в действие Правил зонирования в Москве // Недвижимость. Экономика и управление. 3 (2017) 39-46 (на русском языке).
[7] Отчет Всемирного банка «Ведение бизнеса», 2017 г. (2017 г.). Информация на: http://russian.doingbusiness.org.
[8] Doing Business 2018. Реформирование для создания рабочих мест: 15-е издание. Международный банк реконструкции и развития, Всемирный банк (2018 г.).
[9] Постановление Правительства Москвы от 270 № 07.04.2009-ПП (ред. от 22.08.2017) «Об образовании муниципальной комиссии по градостроительству и землепользованию при Правительстве Москвы и об утверждении положения о городских и районных комиссиях по градостроительства и землепользования при правительстве Москвы (на русском языке).
[10] Федеральный закон от 43 № 05.04.2013-ФЗ (ред. 03.07.2016) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу Москве с федеральным статусом». – новых территорий, а также о внесении изменений в некоторые нормативные акты Российской Федерации.
[11] П.Н. Кострикин, Инвестиционная поддержка девелопмента недвижимости: Монография, LAP LAMBERT Academic Publishing, Саарбрюккен, (2016).
[12] Постановление Правительства Москвы от 229 № 25.05.2011-ПП «О порядке составления, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов».
[13] Постановление Правительства Москвы от 177 № 15.04.2016-ПП «Об утверждении Административного порядка оказания Мосгоргеотрестом услуги «Техническое заключение о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве, (на русском).
[14] Постановление Правительства Москвы от 284 № 19.05.2015-ПП «Об утверждении Порядка выдачи нарядов (разрешений) на производство земляных работ, устройство временных ограждений и размещение временных сооружений в городе Москве».
[15] Постановление Правительства Москвы от 255 № 23.03.2010-ПП (ред. 09.12.2016) «О внедрении информационной системы поддержки градостроительной деятельности в городе Москве и формировании электронной среды взаимодействия для поддержки городской застройки на территории города Москвы (вместе с «Положением о единой автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности в городе Москве», «Перечнем органов исполнительной власти и органов г. Москвы, представляющих информацию и копии документов в ИАИС УДАС», ) (на русском).
[16] Постановление Правительства Москвы от 469 № 25.06.2002-ПП (ред. 06.03.2013) «О порядке обращения с отходами строительства и сноса в городе Москве».
[17] Постановление Правительства Москвы от 770 № 04.10.2005-ПП (ред. от 26.05.2016) «О методических рекомендациях по составлению дендрологических планов и учетных ведомостей».
[18] Приказ Москомархитектуры от 124 № 14.07.2003 «О геодезическом бассейне города Москвы» (в редакции приказа Москомархитектуры № 3618 от 08.10.2015; приказа Москомархитектуры № 341 от 18.02.2016; приказа № 460). , от 02.03.2016) (на русском языке).
[19] А. Каклаускас, Э.К. Завадскас, Р. Даргис, Д. Бардаускене, Устойчивое развитие недвижимости, Техника, Вильнюс, (2015).
Петр Бирюков: Москва впереди всех столиц по масштабам благоустройства городских территорий
.jpg)
В этом году будут полностью модернизированы Садовое, Бульварное и Кремлевское кольца, приведен в порядок участок от Пушкинской площади до Тверской Заставы. Улицы и дворы Москвы будут отремонтированы по новым стандартам, включающим озеленение, устройство зон отдыха и парковок.
Москва опережает все столицы по масштабам благоустройства. «Москва сегодня, наверное, один из немногих городов мира, где ведутся работы такого масштаба, — заявил заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков на Московском урбанистическом форуме.
Москва начала активно модернизировать Москву еще в 2011 году. Первоочередная задача — создать комфортный город как для его жителей, так и для гостей. Реализация программы началась с дворов (их в Москве более 24,500 2010), общественных зон и парков. В 130 году было около 436 парковок, а сегодня их 128. Только в этом году появится XNUMX новых парковок. «Это те площади, которые были предложены москвичам», — сказал вице-мэр.
В целях создания более комфортного города был разработан градостроительный норматив благоустройства, в котором учитывались транспортно-экономические, туристические и экологические особенности уличных территорий. Также до новых стандартов доводят дворы, водные объекты, озелененные зоны, площадки у метро.
Игровые комплексы и дополнительное освещение во дворах Москвы
По словам Петра Бирюкова, москвичей попросили высказать свое мнение о том, как можно облагородить дворы. Ремонтные работы во дворах Москвы, которые ведутся последние шесть лет, проводятся по новым стандартам. Работы также включают установку игровых комплексов, создание зон отдыха, сети пешеходных дорожек и дополнительных парковок. Также предусмотрено дополнительное освещение всех дворовых территорий, детских и спортивных площадок.
Моя улица — создаем комфорт для пешеходов
Следующим шагом в благоустройстве города стала программа «Моя улица». В ходе его первого этапа также были приведены в порядок пять улиц в центре – часть Кузнецкого моста, Петровка, Столешников и Камергерский переулки. В этом году в программе более 80 объектов, среди которых Якиманская набережная, Голутвинские переулки и Новая площадь уже готовы. Почти все работы будут завершены в августе. «Нам поставили задачу, чтобы к концу года было отремонтировано 320 улиц, а не 202, как сегодня», — сказал вице-мэр.
В этом году будут полностью модернизированы Садовое, Бульварное и Кремлевское кольца, завершены работы от Пушкинской площади до Тверской Заставы. Последний превратится в общественную зону, куда вернутся исторические павильоны и трамваи.
Создание комфорта для пешеходов — одна из приоритетных задач города. Петр Бирюков пояснил: «Наша задача — превратить улицу для транспорта в улицу для пешеходов, удлинив тротуары и уплотнив полосы движения до стандартных размеров».
Создание фасадов зданий — еще одна важная задача «Моей улицы». По программе отремонтировано 2,000 фасадов, из них 700 восстановлен исторический вид. Внимательное отношение к истории – один из приоритетов программы. «Мы не закроем ни одну улицу в Москве, пока археологи не проведут свои исследования. В прошлом году было найдено около 7,000 различных артефактов, которые впоследствии были сняты со своих мест и помещены в музеи. В этом году мы поставили перед собой новую задачу – разместить специальные витрины, где москвичи и гости столицы смогут увидеть артефакты, лежавшие где-то под землей», – сказал вице-мэр.
В соответствии с программой фасады зданий получат архитектурно-художественную подсветку. В 2010 году таких домов было около 150, а сейчас их около 2,000. Ландшафтная иллюминация появится на Воробьевых горах накануне Дня города. Это будет сделано и на Бульварном кольце, ремонт которого почти завершен.
Самая большая городская форма
7-й Московский урбанистический форум станет крупнейшим событием в истории подобных форумов. Он соберет более 400 спикеров, более 11,000 30,000 зарегистрированных участников деловой программы и 75 6 посетителей. Форум пройдет в павильоне №12 на ВДНХ с XNUMX по XNUMX июля.
Участники обсудят развитие агломераций, реновацию жилой недвижимости, создание медицинских кластеров и государственно-частное партнерство. Деловая программа будет состоять из различных презентаций, публичных интервью, дискуссий, конференций, а гости MUF Fest смогут посетить лекции и мастер-классы. Лучшие девелоперские мегапроекты Москвы и других городов России также будут представлены на выставке MUF Expo.
Район местного благоустройства
LID или «район местного благоустройства» — это определенная географическая граница, охватывающая район или деловой район и образованная группой владельцев собственности, работающих вместе для осуществления необходимых капитальных улучшений в пределах этой границы. LID также предоставляет владельцам собственности механизм финансирования для проектирования и строительства желаемых улучшений. Улучшения, начиная от уличного покрытия и тротуаров и заканчивая уличным освещением и канализационными линиями, затем оплачиваются владельцами недвижимости, получающими выгоду, с использованием процесса LID, администрируемого городом Москвой.
Зачем создавать LID?
Если вы и большинство ваших соседей желаете повысить безопасность, качество, внешний вид и ценность вашего района и/или делового района, но вы чувствуете, что разработка и финансирование таких улучшений чрезмерны, и вы желаете справедливо распределить расходы по всем объектам недвижимости в районе с доступными ежегодными платежами, тогда вы можете воспользоваться помощью, доступной вам через город, в создании, строительстве и управлении LID.
Что такое первый шаг в создании LID?
Один или несколько граждан обращаются к координатору ЛИР Московского инженерного отдела для обсуждения желаемых улучшений и оценки осуществимости, предлагаемых границ и возможных затрат на создание района благоустройства. Затем одному или нескольким владельцам собственности в пределах предложенных границ рекомендуется опросить других владельцев по соседству, чтобы оценить уровень поддержки, прежде чем готовить петицию о создании района.
Петиция
Если опрос владельцев собственности в пределах предложенной границы LID покажет, что шестьдесят% (60%) или более владельцев выступают за внесение конкретных улучшений в район или деловой район, городской координатор LID подготовит петицию для создания добровольного LID. Ходатайство должно включать юридическое описание предлагаемой границы района, экспонат с изображением собственности в пределах границы, список владельцев собственности (как указано в записи в здании окружного суда), а также почтовые адреса и адреса затронутой собственности. Подписи всех владельцев недвижимости, резидентов и нерезидентов, в пользу LID должны быть приложены к заявлению и возвращены в городскую инженерную или городскую канцелярию. Будет проведена проверка петиции с проверкой подписей и установлением процента тех владельцев, которые поддерживают создание округа. Если шестьдесят % (60 %) владельцев недвижимости-резидентов или шестьдесят шесть % (66 %) всех владельцев подпишут петицию, поддержка будет считаться достаточной для создания района.
Создание района
Городское инженерное управление выполнит предварительный проект и смету по указанным улучшениям. Предполагаемые инженерные и административные расходы будут добавлены к смете строительства, чтобы помочь покрыть расходы муниципалитета. Городской координатор LID организует собрание соседей, чтобы объяснить процесс формирования LID и предполагаемые затраты для каждого объекта. Городской клерк подготовит резолюцию о намерении создать LID, включая расходы, предоставленные инженерным персоналом. Городской совет Москвы рассмотрит и должен принять Постановление до назначения даты публичных слушаний. Все владельцы собственности в пределах границ LID должны получить уведомление о публичных слушаниях и иметь возможность на слушаниях представить в письменной форме или явиться лично, чтобы поддержать или опротестовать предлагаемый район. Городской совет определит на публичных слушаниях, существует ли достаточная поддержка для принятия постановления о формировании района.
Создание улучшений
Городское инженерное управление проведет изыскания, проектирование и подготовит тендерную документацию для усовершенствования проекта. После объявления и получения конкурентных предложений инженерный персонал определит, соответствуют ли предполагаемые затраты тем, которые были объявлены в Резолюции о намерениях (окончательные оценки LID не должны превышать двадцать % (20 %) суммы, указанной в резолюции). Городские власти будут управлять размещением строительных работ, инспекцией, управлением и временным финансированием проекта. От начала до конца всегда приветствуется и принимается во внимание вклад владельца собственности в разработку проекта.
Бросок оценки
Инженерный персонал города соберет все соответствующие расходы, связанные со строительством улучшений, прибавит двадцать % (20 %) к этим общим расходам на инженерные и административные расходы (E&A) и объединит их с процентами, уплаченными за промежуточное финансирование, чтобы определить общие затраты, оцениваемые для район. Будут пересмотрены различные методы распределения затрат между объектами недвижимости в границах LID, чтобы наиболее точно отразить выгоды, получаемые от этих объектов. После определения метода справедливого распределения затрат подготавливается список объектов недвижимости и их назначенная стоимость. Этот список называется оценочным списком, который представляется городскому совету на объявленных публичных слушаниях.
Общественное слушание
Все владельцы недвижимости в округе будут уведомлены о назначенной дате публичных слушаний на очередном заседании городского совета. Публичные слушания дадут владельцам возможность прокомментировать оценочный список. Протесты будут рассмотрены и задокументированы. После подтверждения оценочной ведомости финансовый директор города подготовит счет для каждого владельца недвижимости и наметит варианты оплаты.
КРЫШКА Оплата
После того, как оценочная ведомость установлена, у каждого владельца недвижимости есть тридцать (30) дней для полной предоплаты оценочной стоимости без дополнительных процентов. Любые оставшиеся взносы после периода предоплаты должны быть суммированы, а финансирование организовано (обычно в форме муниципальных облигаций) финансовым директором города. Обычно устанавливаются десять ежегодных платежей для возмещения начисленных взносов, при этом первый платеж должен быть произведен через год после последнего дня периода досрочного погашения. Департамент финансов города Москвы направит годовой счет до установленного срока. Отсрочки платежей регулируются законами штата и местными законами и могут привести к зарегистрированному залоговому удержанию затронутого имущества.
