Спросите у эксперта: как справиться с влажностью в кирпичных стенах
Эта история появилась в сентябрьском номере журнала PRC’s Preservation in Print. Заинтересованы в том, чтобы получать больше историй о сохранении, подобных этой, доставленных к вашей двери? Станьте членом КНР по подписке!
Спросите эксперта
В этом новом Сохранение в печати функция, мы приглашаем читателей присылать нам свои вопросы о ремонте дома, и мы найдем экспертов, чтобы ответить на них.
ВОПРОС
У нас есть столетний дом с приподнятым подвалом в Новом Орлеане. На первом этаже (цокольный этаж) находится небольшая квартира, а в передней комнате квартиры в одном месте стены кирпичные. Эта кирпичная зона находится прямо под крыльцом, ведущим к парадной двери на втором этаже. В предыдущие годы мы полностью перестроили это крыльцо, добавив водонепроницаемую мембрану под сланцевую плитку, чтобы квартира внизу была полностью водонепроницаемой сверху. Даже после всех этих работ на кирпичных стенах в квартире видны высолы и плесень. Мы загерметизировали все места, куда вода может попасть сверху, так что влага должна просачиваться от земли через кирпичи. Помощь! Как нам остановить это?
— Крис Г., жилой район Нового Орлеана
ЭКСПЕРТ: Мишель Станар Дюон
Southkick + Rolf Preservation Works • 4516 Magazine St., 504.609.3890
Ответ Мишель: Похоже, у вас классический случай повышения влажности. Поднимающаяся влажность возникает, когда ваша каменная стена всасывает влагу из земли. Влага перемещается примерно на три-четыре фута вверх по стене за счет капиллярного действия, прежде чем сила тяжести вступает во владение, и на этом она останавливается. Влага должна найти выход из стены путем испарения. Поскольку наружный воздух обычно очень влажный, это способствует испарению влаги в гораздо более сухое, кондиционированное помещение.
Когда влага испаряется, она может оставлять соли и вызывать ощущение затхлости и сырости. Поднимающаяся сырость – неприятная проблема, затрагивающая многие здания. Многие люди пытаются решить эту проблему, покрывая кирпич цементной штукатуркой и/или краской. Эти движения просто переносят проблему в новое место или задерживают влагу внутри стены и в конечном итоге вызывают серьезные повреждения.
Не отчаивайтесь! Я рекомендую покрыть кирпич гидравлической известковой штукатуркой. Гидравлическая известь «поглощает» влагу в кирпичной стене и использует ее как часть процесса отверждения. Гидравлическая известь — это то, что римляне использовали для строительства акведуков.
Вы не можете получить гидравлическую известь в хозяйственном магазине, но ее можно купить на месте в Masonry Products. Обязательно храните его в воздухонепроницаемом и водонепроницаемом контейнере.
Я рекомендую следующий процесс подачи заявки. Во-первых, удалите всю краску, которая была на кирпичах. Часто это самая трудная часть. Примечание: не устанавливайте пароизоляцию между кирпичом и штукатуркой. Это противоречит цели использования гидравлической извести.
- Смешайте 1 часть натуральной гидравлической извести Otterbein 3.5 с 3 частями песка. Смешайте с водой, чтобы сформировать рабочую смесь.
- Нанесите защитное покрытие на чистый кирпич. Слегка распылите кирпич из пульверизатора, прежде чем наносить защитный слой. Кирпич должен быть влажным.
- Нанесите защитный слой (можно добавить сетку из стекловолокна, если это нравится вашему подрядчику).
- После нанесения защитного покрытия слегка сбрызните его распылителем в конце нанесения и еще раз примерно через 24 часа.
- В зависимости от уровня влажности, затвердевание покрытия может занять около пяти дней.
- Нанесите коричневый слой, используя ту же натуральную гидравлическую известь Otterbein 3.5, что и связующее. Смешайте 1 часть извести с 2 частями песка. Коричневый слой может и должен быть более гладким, чем слой царапин. Это ваш шанс получить гладкую поверхность.
- После нанесения коричневого слоя слегка распылите пульверизатор в конце нанесения и еще раз примерно через 24 часа.
- В зависимости от уровня влажности коричневое покрытие вылечится примерно за три дня.
- При необходимости нанесите сверху воздухопроницаемое минеральное покрытие (например, известь или известковую краску).
Рецепт Limewash: смешайте гашеную известь Type S с водой, пока она не станет похожа на цельное молоко. Продолжайте помешивать. Нанесите на влажную стену. Известь следует наносить как минимум через одну-две недели после затвердевания штукатурки. Лаймвош обладает естественным антимикробным действием.
На кирпичной кладке требуется регулярный уход
Кирпичная кладка повсюду в районе Нью-Йорка. Примерно с начала 1600-х годов этот популярный строительный материал широко используется не только из-за его эстетической привлекательности, но и из-за его практичности.
«Кирпич — самая красивая поверхность, вы всегда должны стараться поддерживать целостность натурального кирпича», — говорит Майкл Холландер, президент компании Rainbow Contractors из Монтвейла, которая работает в Нью-Йорке и Нью-Джерси.
Кирпичи, устойчивые к атмосферным воздействиям, хорошо защищают от ветра, огня и большого количества воды. Звучит как волшебный строительный материал, верно?
Ну, не совсем. Чего не понимают многие ассоциации кооперативов и кондоминиумов, так это того, что на кирпичную кладку уходит значительная часть обслуживания. Кирпичные стены — это инвестиция, и при правильном уходе они могут прекрасно прослужить не одно поколение.
Основы кирпича
Не все кирпичи одинаковы. Кирпичи бывают самых разных форм, стилей и текстур. «Все здания разные, — говорит Ларри Аттла из Urban DC Inc. в Бруклине. «В 1960-х у вас был белый глазурованный кирпич, тогда как в здании, построенном в 1800-х годах, был обычный кирпич ручной работы».
Кирпичи также бывают разных размеров: стандартные, гигантские и экологически чистые, говорит Кэл Сони, руководитель проекта Futura Builders Group на Ямайке, Квинс. Он добавляет, что в большинстве кооперативов и квартир в городе используются стандартные кирпичи.
Кирпичи, используемые в старых домах, при правильном уходе и обслуживании показали более длительный срок службы, чем их более новые аналоги. «Если в новых зданиях просачивается вода, облицовочные камни позволяют воде просачиваться, и лицевая сторона белого глазурованного кирпича отваливается во время теплового расширения и сжатия, которое происходит в суровые зимы, которые у нас есть», — говорит Аттла.
Однако в наши дни большинство стен выполнено из кирпичной фанеры. По сути, кирпич, который вы видите снаружи здания, имеет толщину всего в один кирпич и прикреплен к стене под ним. За этим слоем кирпича есть полость или воздушное пространство шириной примерно от 1 до 2 дюймов, а затем резервная стена позади той, которая обычно сделана из бетонных блоков или стальных стоек с гипсовым покрытием. По сравнению, например, со старыми школьными зданиями, особенно теми, что были построены до 1950 года, стены которых часто были сделаны из одного-двух футов слоистого кирпича, это совершенно другая игра.
Ключевое обслуживание кирпичей
Кирпич является одним из самых прочных строительных материалов и является популярным материалом для строительства домов. Но, вопреки мнению многих жильцов и управляющих компаний, кирпич не совсем неприхотлив в уходе. По словам Джерри Йейтса из Yates Restoration, у него есть несколько критических потребностей.
Возможность повреждения водой влияет на раствор между кирпичами. Со временем погода и различные другие факторы вызывают медленное разрушение исходного раствора между кирпичами. Здесь в игру вступает переназначение. Он включает в себя замену потрескавшегося или разрушенного раствора, представляющего собой беловато-серый материал между кирпичами, который скрепляет их. «Немедленно следует заняться перекладыванием кирпичей, когда швы известкового раствора испортятся. Проникновение воды наносит ущерб», — говорит Аттла.
После десятилетий выветривания лицевые кирпичи могут начать трескаться, превращая ярко-красные кирпичи в ржаво-оранжевые. Когда происходит отслаивание, оно как губка прилегает к стене, и кирпич становится мягким и пористым, впитывая воду. В этом случае рекомендуется заменить кирпичи. По словам Йейтса, замененные кирпичи должны прослужить еще от 50 до 100 лет.
В кирпичных зданиях также может потребоваться замена перемычек. Перемычки представляют собой горизонтальные бетонные или стальные балки, которые проходят над окнами и дверями и обеспечивают структурную целостность здания. «Особенно в случае с окнами очень важно менять перемычки каждые 10-XNUMX лет, потому что там портятся кирпичи и гидроизоляция, что приводит к просачиванию поверх оконных переплетов. Замена оконной перемычки надлежащей гидроизоляцией в этой области», — объясняет Сони.
Несмотря на то, что кирпичи являются прочными и надежными строительными элементами, негерметизированные кирпичи имеют тенденцию впитывать воду. В старых зданиях из кирпича это не было такой большой проблемой, потому что они использовались для рабочих сред, таких как текстильные фабрики или предприятия по производству канатов. Герметизирующие и гидроизоляционные кирпичи могут помочь предотвратить проникновение воды. Можно наносить различные герметики и прозрачные покрытия. «Прежде чем наносить герметик, вам действительно нужно тщательно очистить кирпичи, промыв их под давлением, иначе герметик бесполезен», — говорит Холландер.
Однако специалисты отрасли не всегда выступают за применение герметиков. «Лично я не большой поклонник герметизации кирпичей. Кирпичи похожи на людей, им нужно дышать, и их герметизация останавливает это и засоряет их. Со временем кирпич будет трескаться быстрее, чем при обычном воздействии процесса утепления. Когда он покрыт, влага застревает под герметиком. Но некоторые инженеры предпочитают герметизировать, потому что это продлевает срок службы кирпича», — говорит Сони.
Холландер предлагает устроить хорошее покрытие на линии крыши здания, чтобы отводить воду от кирпича.
Для некоторых владельцев кондоминиумов эстетика, которая привела их к покупке дома в старом, отреставрированном кирпичном здании, может впоследствии создать проблему в обслуживании собственности. Старые кирпичные стены могут иметь характер, но время от времени они нуждаются в уходе. «Ошибка, которую совершают люди, заключается в том, что они не проводят техническое обслуживание до тех пор, пока вода не повредит внутреннюю часть», — говорит Холландер.
К счастью, сейчас кирпичи не требуют такого тщательного ухода, как раньше. «Во время промышленной революции и в 40-х и 50-х годах у нас было гораздо больше деградации каменной кладки из-за кислотных дождей. Благодаря более чистому воздуху камень и каменная кладка меньше повреждаются, в том числе кирпичи», — говорит Аттла.
Кто делает работу правильно?
Когда дело доходит до выбора подходящего человека для ваших нужд в кирпичной кладке, очень важно провести исследование и убедиться, что у ваших подрядчиков есть надлежащая лицензия и страховка. Кроме того, «поскольку большая часть работ выполняется на строительных лесах, для этого требуется такелажник с лицензией Нью-Йорка. Вы должны иметь эту лицензию, чтобы использовать строительные леса в городе», — говорит Сони.
Soni призывает советы директоров и жильцов сделать свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что у подрядчика есть все необходимые сертификаты и полномочия. По его словам, может быть полезно попросить ссылки на прошлые проекты, над которыми они работали, чтобы получить представление об их истории.
Некоторые первоначальные вопросы, которые могут задать советы кооперативов или кондоминиумов при поиске подходящего подрядчика для крупной работы: Что мы хотим здесь сделать? Нужен ли нам структурный ремонт? Мы просто наносим герметики? Или нам нужен кто-то, кто может начать с нуля, от супа до орехов? Подумайте об этом так: если вы собираетесь выложить много денег на крупный проект, то вы должны убедиться, что ваши деньги потрачены не зря.
Короче говоря, иногда с кирпичной кладкой может быть трудно работать, но этот материал стал важным элементом архитектуры Нью-Йорка. Потенциальные жители ищут здания и сообщества, которые могут похвастаться определенной эстетикой. При правильном выполнении и надлежащем уходе кирпичная кладка может сделать кооператив или жилой комплекс более привлекательным и увеличить его стоимость в долгосрочной перспективе.
Эмили Эббейт — независимый писатель и частый автор The Cooperator и других изданий. Помощник редактора Мэгги Пуневска внесла свой вклад в эту статью.
Гидроизоляция жилых зданий Защита от дождя
Жилые дома постоянно подвергаются нападениям — не со стороны варваров или бандитов-мародеров, а со стороны гораздо более изощренной и коварной силы. Самый живучий враг жилого дома — это не пожар и не обрушение конструкции, хотя от таких катастроф дом, безусловно, должен быть защищен. Это вода. Оставленная без внимания, простая влага может незаметно проникнуть в ограждающую конструкцию здания и нанести ущерб всему.
Ущерб, нанесенный водой, обычно не оказывает такого резкого и немедленного воздействия, как пожар на здание, но ущерб, вызванный просачиванием воды, может быть проблематичным в течение многих лет, даже после того, как первоначальная утечка была устранена. Плесень и плесень являются распространенными проблемами, связанными с проникновением воды в здание, и они не только неприятны на вид и трудно поддаются уничтожению, но и могут представлять угрозу для здоровья жителей. Со временем просачивание воды также может разрушить компоненты здания, разрушив их конструкцию и потребовав дорогостоящего ремонта.
Из-за этих потенциально разрушительных последствий советы кооперативов и многоквартирных домов, менеджеры и сотрудники должны иметь общее представление о составе, обслуживании и ремонте гидроизоляционных систем своего здания. В то время как управляющий зданием или управляющий недвижимостью должен быть первой линией защиты от утечек, сломанных труб и т. д., члены правления и жильцы играют определенную роль в защите своего здания от разрушительного действия воды. Бдительные глаза теперь могут сэкономить многие тысячи или даже миллионы долларов на ремонте в будущем.
Сохранение сухости
В каждом жилом доме есть механизмы, препятствующие проникновению воды внутрь конструкции, но даже в идеальном состоянии эти системы не делают здание по-настоящему водонепроницаемым. Скорее, они помогают сделать здание устойчивым к проникновению воды. Степень, в которой системы сохраняют здание сухим, зависит от того, насколько хорошо они были установлены и как они обслуживаются.
Крыша здания является наиболее важным стержнем гидроизоляционной системы здания, но дренажная система для крыши — будь то водосточные трубы в небольших зданиях или более крупная внутренняя водосточная труба, известная как «лидер», которая встречается в более крупных зданиях. зданий — также имеет жизненно важное значение для поддержания здания в сухом состоянии. Поскольку лидер и водосточные трубы отводят воду с крыши во время дождя или снега, даже небольшое засорение этой дренажной системы может привести к обратному эффекту и быстрому повреждению здания водой.
Большинство крыш в городе с плоскими крышами состоят из нескольких разных типов материала, наложенных друг на друга, как разные уровни кожи человека. Эти материалы обычно включают стальную подконструкцию под бетонным настилом, покрытую «пароизоляцией», например просмоленной бумагой. Поверх него идет слой изоляции толщиной в несколько дюймов, который, в свою очередь, покрыт водонепроницаемой мембраной, а в некоторых случаях и декоративным настилом.
Водонепроницаемая мембрана функционирует так же, как эпидермис кожи, выступая в качестве первой, хотя и не непроницаемой, линии защиты от внешней среды. Однако, в отличие от нашей кожи, можно ожидать, что крыши прослужат от 10 до 25 лет.
«Многие из этих зданий имеют сады на крышах, и часто стоки там не содержатся в чистоте», — говорит Барри Груммер, президент Kay Waterproofing на Манхэттене. «Если эта канализация не отводит воду или снег из здания достаточно быстро, [виновником] обычно является какая-то глупость, например, не поддержание канализации в чистоте».
Обшивка крыши, герметизация окон и дверей, а также заделка швов в кирпичном или каменном фасаде также являются неотъемлемыми частями системы защиты здания от непогоды. Крайне важно следить за этими различными компонентами, чтобы убедиться, что они правильно функционируют. Это почти так же важно, как и правильная установка раствора, гидроизоляции или другой системы.
По словам Груммера, игнорирование этих важнейших аспектов конструкции здания может в конечном итоге стоить жильцам больших денег. «Что происходит, так это то, что люди не проверяют здание на наличие утечек постоянно, и небольшое количество воды попадет внутрь и начнет причинять ущерб. Хорошая профилактика очень важна. Люди ждут, пока что-то протечет, и к тому времени это будет иметь большое значение».
Из всех аспектов гидроизоляции здания его крыша должна быть самой водонепроницаемой, говорит манхэттенский архитектор Дуглас Дж. Листер, AIA. Он отмечает, что часто попадание воды в здание происходит через наружные стены или через стык между стеной и крышей.
«Крыши обычно протекают там, где соединяются со зданием, — говорит Листер. «Неудачные соединения являются проблемой в 90% случаев. С окнами часто утечка происходит вокруг окна».
Хотя может показаться сложным защитить здание от нежелательной дождевой воды или таяния снега, задача не такая обременительная, если люди будут следить за ней. Здание может быть почти водонепроницаемым при условии надлежащего обслуживания, говорит Эндрю Вист, владелец компании Standard Waterproofing Co. в Бронксе.
Частью этого регулярного ухода должны быть плановые осмотры. По словам Виста, работники стандартной гидроизоляции осматривают здания клиентов два раза в год, весной и осенью, и после каждой проверки клиентам предоставляется отчет о состоянии здания.
«Если вы заботитесь о здании, у вас не будет проблем», — говорит Вист. промокнуть
Вода, попадая в здание, оставляет явные следы для тех, кто способен их заметить. Жители должны быть начеку, чтобы не появилась ржавчина, которая может быстро разрушить имущество или нанести ущерб, ремонт которого будет стоить дорого. Пятна ржавчины могут просачиваться через бетон или другую каменную кладку снаружи зданий, показывая, что металл внутри или прикрепленный к кладке ржавеет и, следовательно, слабее и менее структурно прочен, чем должен быть. Груммер говорит, что одним из очевидных мест для поиска ржавчины на старых зданиях являются стальные пожарные лестницы.
«Если вы заметите, что краска на пожарной лестнице отслаивается, вы должны немедленно об этом позаботиться», — говорит Груммер. «То же самое с вентиляционными трубами. Эта ржавчина говорит вам, что вы должны обслуживать ее, иначе обшивка вокруг вентиляционного отверстия выйдет из строя, и у вас возникнут проблемы с водой».
Помимо необходимости ремонта, протечка воды в здание может сделать его неудобным местом для проживания. Ни один житель не хочет оставлять кастрюлю для приготовления пищи, чтобы собрать воду, капающую с потолка, или иметь дело с постоянно повторяющейся плесенью. Такие условия могут заставить жителей задуматься о подаче исков против правления или других лиц, участвующих в управлении зданием. А увеличение платы за содержание в результате плохого обслуживания здания и последующего необходимого ремонта также может привести к тому, что некоторые жильцы подадут в суд.
Вода, просачивающаяся в здание, может разделить не только жильцов, но и само здание. Утечки, если их не устранять достаточно долго, могут ослабить конструкцию здания. Устранение таких повреждений может быть настолько дорогостоящим, что на выполнение этой работы могут уйти годы, и еще много лет придется платить за нее. Проблема с водой часто начинается с небольшой протечки или трещины, а затем усугубляется.
«Помимо того, что в здании неудобно жить, серьезные утечки могут привести к структурным повреждениям стального каркаса здания», — говорит Листер. «Когда сталь подвергается воздействию воды, она ржавеет. Затем сталь расширяется и открывает трещины в здании, что пропускает больше влаги».
Жителям следует искать трещины в кирпичной кладке снаружи здания. Такие предупреждающие знаки, как пятна ржавчины, говорят о том, что в здании необходимо провести работы. Даже небольшие трещины на внешней стороне здания нельзя оставлять без ремонта, потому что через эти трещины будет проникать вода, что создаст еще больше проблем. Смещение каменной кладки здания, например, когда кирпичи или камни отрываются друг от друга и выходят из строя, также должно побудить жителей сообщить о проблеме управляющему или управляющему недвижимостью.
По словам Листер, одним из самых дорогих видов ремонта здания, связанного с водой, является ремонт стен. Например, в здании может быть протечка в стене, которая становится очевидной только во время сильного ливня. «Девяносто процентов объема дождя попадет на крышу. Проблема в дожде с ветром. Решение может состоять в том, чтобы починить только один участок стены», — говорит Листер.
Местный закон 11 требует, чтобы жилые строения высотой более 70 футов проходили полную проверку внешнего фасада здания каждые пять лет. Инженер и подрядчик будут наняты для осмотра внешней поверхности, а инженер напишет и представит совету директоров отчет о физическом состоянии здания. Если необходим ремонт, правление может поручить инженеру написать спецификации для работы. Затем работа будет выставлена на торги, и правление рассмотрит предложения и выберет подрядчика для выполнения работы.
Если необходимо заменить крышу здания с плоской крышей, подрядчик, скорее всего, будет использовать жидкую мембрану, которая раскатывается и со временем отверждается для создания водонепроницаемого уплотнения.
Затраты и сбои
Стоимость крупного гидроизоляционного проекта варьируется в зависимости от размера здания и объема работ, которые необходимо выполнить. По словам Виста, стоимость крупного проекта по гидроизоляции здания среднего размера на Манхэттене может варьироваться от 1 до 3 миллионов долларов.
По словам Виста, сколько времени займет выполнение такого крупного проекта, зависит не только от размера и сложности работы, но и от бюджета. «Это как купить машину. Вы можете купить «Фольксваген» или «Феррари», — говорит он.
Поскольку многие жилые дома, особенно старые, имеют каменные стены, некоторые работы по гидроизоляции могут сильно мешать повседневной жизни жителей. Работы по гидроизоляции стен или работы на парапетах могут раздражать. «Вы говорите о большом количестве шума и пыли, о том, что нужно ставить леса и наводить мосты для тротуаров, — говорит Груммер. «Трудно вынести кирпич или бетон из здания и не помешать живущим в нем людям».
Хотя некоторые эксперты предостерегают от использования подрядчиков, которые нанимают много субподрядчиков, на самом деле сценарий больше касается надежности подрядчика и его субподрядчиков, а не самого субподряда, говорит Стив Кац, совладелец Kay Waterproofing.
«Мы заключаем некоторые субподряды, но мы уже давно работаем с одними и теми же людьми. Одни и те же сотрудники и субподрядчики работают с нами уже долгое время», — говорит Кац.
Независимо от того, является ли ваше здание совершенно новой конструкцией из стекла и стали или довоенной достопримечательностью, последствия утечки неочищенной воды могут быть разрушительными как для отдельных жителей, так и для вашего строительного сообщества в целом. Программа добросовестного технического обслуживания, бдительного наблюдения и превентивной профилактики может сэкономить вашему зданию неисчислимые деньги и обеспечить душевное спокойствие.
Джонатан Барнс — независимый писатель и частый автор The Cooperator и других изданий. Штатный писатель Кристи Смит-Сломан внесла свой вклад в эту статью.