Строительство на пустыре: проблемы с зонированием, с которыми вы можете столкнуться
Убедитесь, что дом или другое сооружение, которое вы планируете построить, не запрещено местными правилами зонирования; и что вы также не столкнетесь с сюрпризами в использовании земли владельцами соседней собственности.
Покупка свободной земли может быть захватывающим делом. Но если вы не изучите, как зонирована недвижимость перед покупкой, вы можете обнаружить, что строительство дома вашей мечты или открытие небольшого магазина строго запрещено.
Недостаточно просто знать название зонирования земли (например, «жилой» для домов или «коммерческий» для магазинов и других коммерческих целей). Вы также должны точно выяснить, какие виды использования разрешены в соответствии с назначенным обозначением зонирования и какие ограничения могут поэтому применяться к вам как к землевладельцу.
Что такое зонирование и как оно влияет на вас?
Зонирование собственности обычно регулируется местными законами (также иногда известными как постановления), которые делят землю на разные области или «зоны». Площадь использования земли ограничивается целями, разрешенными в соответствующей зоне.
Целью зонирования обычно является организация землепользования для максимальной эффективности и пригодности для жизни. Коммерческие предприятия, например, обычно более эффективны и успешны, когда сгруппированы близко друг к другу (в «коммерческой» зоне), и большинство людей предпочтут строить дом на территории, где промышленное использование запрещено, чтобы избежать вероятности того, что по соседству может появиться громкая вонючая фабрика.
Общие типы обозначений зонирования
Обозначения зонирования и виды использования, разрешенные под каждым обозначением, варьируются от области к области. Общие обозначения зонирования могут включать:
- «Жилые» районы, в которых разрешены дома или другие жилые единицы.
- «Коммерческие» площади, позволяющие работать розничным магазинам, офисам, ресторанам, театрам и т.д.
- «Промышленные» локации, где разрешены производственные предприятия (фабрики).
- «Сельские» локации для ферм и других открытых земель.
- «Исторические» районы, обеспечивающие защиту структур, имеющих историческое значение.
- «Экологические» зоны, которые защищают чувствительные природные регионы.
- «Эстетические» зоны, предписывающие, как должны выглядеть конструкции на зонированной территории.
Типы зонирования иногда разбиваются на подтипы. Например, «жилое» зонирование может включать несколько подтипов, каждый из которых допускает различную плотность домов (например, «Жилой 1» только для домов на одну семью, «Жилой 2» для дуплексов, триплексов и четырехплексов и «Жилой 3»). XNUMX» для любого жилища, состоящего из более чем четырех квартир).
К свойству также может относиться более одной зоны. Например, земельный участок, зонированный сельским хозяйством, может быть и в экологической зоне, и в эстетической зоне (или во всех трех сразу).
Любой способ, которым вы планируете развивать или использовать недвижимость, должен соответствовать всем применимым обозначениям зонирования, поэтому вы должны ознакомиться со всеми их требованиями, прежде чем покупать участок земли, на котором вы хотите построить.
Обозначение «сельского» зонирования может, например, разрешать только один дом на территории или ограничивать количество и размер любых хозяйственных построек. Если земля также находится в «экологической» зоне, строительство на определенных участках земли может быть запрещено, или вам, возможно, придется поддерживать нетронутую среду обитания животных (например, существующие деревья или луга) на земле.
Если земля также находится в «эстетической» зоне, вам может потребоваться использовать определенные цвета краски и строительные материалы, строить в соответствии с определенными параметрами высоты или представить планы строительства на утверждение контрольной комиссии до начала строительства.
Постановления о зонировании зависят от местоположения земли
Каждая местность обычно использует свои собственные сокращения для различных типов зонирования. Например, в одном месте зонирование «R1» может обозначать «жилую» зону, а в другом «R1» может обозначать «сельскую» зону.
Кроме того, в некоторых местах действуют схемы «кумулятивного зонирования», которые разрешают любое использование, которое считается менее вредным или значимым, чем зональное использование. Например, промышленные зоны могут иметь наивысшее воздействие, за ними следует коммерческое использование, а жилые зоны — наименьшее воздействие. Так что, если вы действительно хотите построить дом в промышленной зоне, кумулятивное зонирование может позволить вам это сделать.
Однако не рассчитывайте на то, что эта система существует во всех областях. В другом месте может не использоваться кумулятивное зонирование, а разрешено только точное использование, указанное в обозначенной зоне.
Как узнать о зонировании недвижимости
Продавец недвижимости (или агент по недвижимости, если применимо) должен быть в состоянии сообщить вам обозначение зонирования земли. Это также отличная политика, чтобы подтвердить то, что вам говорят, глядя на карту зонирования области.
Местные правительственные учреждения, занимающиеся вопросами землепользования и зонирования, скорее всего, могут предоставить вам копию применимой карты зонирования. Также обратите внимание на зонирование близлежащих объектов, чтобы другие разрешенные виды использования в этом районе не создавали проблем. Если, например, вы не хотите жить рядом с фермой или фабрикой, убедитесь, что близлежащие объекты не позволяют использовать их таким образом.
Также получите копию применимых постановлений о зонировании и ознакомьтесь с их требованиями. Если вам нужна помощь в расшифровке языка постановлений или определении того, какие из них применимы, вам может помочь опытный юрист по недвижимости в этом районе.
Вы можете изменить зонирование
Что делать, если вам нравится конкретный участок земли, но его зонирование не позволяет использовать его так, как вы хотите? Например, возможно, вы хотите продавать овощи, которые собираетесь выращивать на земле, запустив небольшой розничный фермерский прилавок. Однако вы узнаете, что «сельское» зонирование собственности запрещает любую коммерческую деятельность в этом месте.
Вам не обязательно не повезло. Иногда можно изменить зонирование. (См. Можно ли изменить зонирование, чтобы разрешить вам использовать свободные земли?.)
В качестве альтернативы вы можете получить отклонение или освобождение от зонирования, чтобы разрешить использование, запрещенное в соответствии с текущим зонированием. Обратитесь в местный отдел зонирования, чтобы узнать, возможен ли один из них, и если да, то какими будут следующие шаги.
Получение отказа, отклонения или изменения зонирования, вероятно, потребует большого количества документов, сборов, хлопот и времени. Кроме того, нет никаких гарантий успеха. Если запрещенное использование особенно важно для вас, лучшим решением может стать поиск другого объекта, совместимого с вашим использованием.
Однако, если вы настроены на конкретную собственность, вы должны включить в договор о покупке земли пункт, обуславливающий покупку при первом получении необходимого отказа или изменении зонирования. Пункт должен предусматривать определенный период времени, в течение которого вы можете расторгнуть договор и получить возврат вашего задатка, если вы не удовлетворены тем, что можете получить необходимое вам зонирование. Опытный адвокат или другой специалист по недвижимости может помочь вам составить эффективный план действий в непредвиденных обстоятельствах для достижения этой цели.
Изучите зонирование сейчас, чтобы избежать проблем позже
Изучение зонирования земли до ее покупки может помочь вам не совершить ошибку, купив какую-нибудь «замечательную» землю, которую вы не сможете использовать так, как хотите, после того, как она станет вашей.
Как подготовить пустырь для строительства нового дома
Каждый строительный проект начинается с участка земли, достаточно подготовленного для строительного процесса. Строительство на неподготовленном участке принесет много непредвиденных проблем, которые могут задержать проект на значительный период или даже полностью остановить его. Многие строители домов предполагают, что люди должны учитывать саму землю, дизайн дома и окружающую среду вокруг него при подготовке земли для строительства. Существуют внешние и внутренние факторы, которые необходимо будет скорректировать или учесть в процессе подготовки, ключевых проверок и некоторых исследований.
Подготовка участка к строительству включает в себя все работы, выполняемые на участке до начала строительства. Это включает в себя такие вещи, как планирование доступа к участку, детали местоположения, оценку и раскопки. Это дает вам полное представление о том, как вы можете использовать участок в своих интересах, и видите потенциальные проблемы, которые могут возникнуть при строительстве на этой земле. Это может показаться неблагоприятным из-за количества работы и усилий, вложенных в это, но вы должны смотреть на это как на хорошую вещь. Это не только предотвратит множество проблем; это также сэкономит вам хорошие деньги и поможет вам генерировать идеи, которые могут сделать весь проект намного лучше.
Шаги, которые вы должны предпринять, чтобы подготовить свой участок к строительству, включают в себя:
1. Обследуйте и оцените землю
Начало строительства на участке — это заявление о приверженности. Прежде чем начинать такой дорогостоящий проект, вы должны правильно обследовать и оценить землю. Это один из важнейших этапов подготовки проекта строительства. Это поможет предотвратить ненужные дополнительные расходы и длительные процессы. Понимание окружающей среды и истории земли также поможет вам получить необходимые разрешения на строительство и доступ к коммуникациям. Квалифицированный элеватор или геодезист поможет вам определить границы участка и определить, что на нем можно и что нельзя строить. Они также могут сообщить вам о любых ограничениях на строительство или законах о зонировании. Это полезно для того, чтобы узнать об ограничениях вашей домашней сборки. Поиск пределов также может сообщить вам о возможностях для вашего дома.
Важно изучить законы зонирования и определить, находится ли участок в конкретном подразделении. Таким образом, вы можете сразу же начать подавать заявки на получение разрешений на строительство и зонирование. Это один из обязательных элементов конструкции.
2. Грубая планировка и раскопки
Это необходимо, если подвал является частью плана вашего дома. Для этого вам придется арендовать тяжелую технику. Подробности об аренде строительной техники вы можете узнать, посетив сайт Fortis HD. Если вы пользуетесь услугами подрядчиков, вам нужно одновременно залить бетоном подъездную дорожку и фундамент. Грубая планировка необходима для закладки фундамента для подключения инженерных сетей, подъездных путей и других мест размещения. Кроме того, выкапывание фундамента во время выравнивания может быть очень полезным, потому что грязь, выкопанная из места для фундамента, также может быть использована для остальной части участка, чтобы создать равномерно выровненную область.
Этап планирования действительно определяет, насколько успешным будет этот этап подготовки. На этапе планирования вы будете знать, нужно ли вам будет создать уклон, чтобы создать надлежащий дренаж для осадков. Также потребуется создать вокруг фундамента уклоны, которые предотвратят попадание в него дождя. Грубая оценка предшествует окончательной оценке. Это делает процесс окончательной оценки гладким и легким. Грубая планировка подготовит участок к потенциальным проблемам строительства, таким как эрозия, вызванная дождем. Эрозия — это большая проблема, на которую следует обратить внимание, потому что она может повредить дорожное пространство и вынудить вас остановить строительство. Вы также должны позаботиться о защите водных путей от потенциального загрязнения. Подготовьте землю для свободного перемещения тяжелой техники и строительной техники. Это очень важный шаг.
3. Спланируйте все
Перед началом подготовки важно иметь четкий план для лота. Осмотрите землю и определите, от чего вы избавитесь, а что хотите сохранить. Собираетесь ли вы удалять какие-либо существующие структуры или деревья? Наем подрядчика по подготовке земли поможет упростить этот процесс, но если вы хотите сделать это самостоятельно, вам придется быть дотошным и тщательным. Создать гидроизоляционный план непросто, но это избавит вас от многих проблем в период строительства. Используйте информацию из своего исследования, чтобы определить, как действовать дальше, и убедитесь, что вы учли все факторы, включая руководство по обслуживанию.
4. Запустите дизайн сайта
Скорее всего, вам придется работать с профессиональной командой архитекторов, дизайнеров, подрядчиков и/или строителей домов. Это может показаться немного дорогим, но важно получить профессиональную помощь. Если вы в конечном итоге наймете профессионалов, вам все равно придется участвовать в процессе принятия решений. Большой прогресс будет достигнут, когда команда профессионалов начнет составлять план участка.
Несколько соображений могут включать:
- Нужно ли посадить деревья до начала строительства
- Если нужно вырыть колодец
- Как будут производиться подключения к инженерным сетям
- Если вам приходится иметь дело с любыми проблемами воздействия ветра или солнца
На эти вопросы будут даны ответы на этапе планирования.
5. Очистить землю
Как только вы закончите с этапом планирования, вы должны немедленно перейти к следующему шагу — очистке земли. Это может быть немного дорого, в зависимости от конкретной партии, с которой вы имеете дело. Возможно, вам придется выкопать деревья и камни и выровнять землю. Топография и бюджет вашего участка будут определять, насколько быстрым и дорогостоящим будет процесс расчистки земли. Если наем профессионалов съедает ваш бюджет, вы можете выполнить работу самостоятельно, хотя это займет значительно больше времени. Если вы еще не приобрели землю, на которой собираетесь строить, вам следует включить расходы на расчистку земли в свой бюджет.
6. Проверьте доступность и полезность земли
Это важный этап в процессе подготовки. Вы должны убедиться, что на земле есть доступ к воде, электричеству и канализации. Хотя вероятность того, что земля имеет доступ к этим вещам, высока, лучше подтвердить и получить необходимые детали до начала строительства. Если есть доступ к воде, неплохо было бы узнать, как подключиться к водопроводу, это можно сделать, обратившись к поставщику воды.
Знание наличия и отсутствия важных предметов первой необходимости может существенно изменить ваши планы строительства, поэтому лучше выяснить эти детали как можно раньше.
7. Удалите мусор
На участке, вероятно, будет много материалов, которые препятствуют новой строительной собственности, таких как камни, деревья и другие формы грязи и растительности. Их можно либо временно переместить, либо использовать повторно, либо полностью избавиться от них. Такие вещи, как верхний слой почвы, можно использовать для ландшафтного дизайна после завершения строительства, поэтому хорошей идеей будет отложить его на потом.
Деревья и камни можно использовать эстетически или функционально для таких вещей, как дрова, и они могут заполнить низкие участки. Иногда вы можете сэкономить много денег, повторно используя уже существующие материалы из партии. Их перемещение может даже стоить дороже, чем просто повторное использование или перемещение в пространстве. Но если вы решите избавиться от этих материалов, вам следует ознакомиться с муниципальными законами, чтобы убедиться, что вы правильно их утилизируете.
8. Выбор места для строительства
Это может показаться тривиальным, но на самом деле это очень важный шаг. У вас может быть представление о том, где вы хотите разместить здание, но ваше представление может быть не самым лучшим. Исследования и планирование действительно помогут вам на этом этапе, потому что они откроют такие вещи, как то, как и где должны быть проведены инженерные коммуникации, а также другие факторы, которые будут определять местоположение здания.
Еще один фактор, который вы должны серьезно учитывать, — это доступность выбранного вами места для строительства для людей и оборудования, необходимого для строительства. Функциональность места должна быть более приоритетной, чем эстетика или личные предпочтения. У ваших строителей должно быть достаточно места на дороге, чтобы доставить тяжелое землеройное оборудование и материалы. Поэтому убедитесь, что расположение позволит строителям без труда перемещать материалы и оборудование.
Было бы лучше, если бы вы также учитывали такие факторы, как:
- Где будет располагаться подъезд
- Где будет почтовый ящик
- Какой должна быть ширина водопропускной трубы
- Расположение деревьев
- Расположение линий электропередач
Также следует подумать о доступе к периметру. Вы должны убедиться, что на площадке есть место для оборудования и материалов. Строители и их тяжелая землеройная техника должны перемещаться в разных местах по всему участку, свободный периметр поможет им сделать это легко.
Заключительные мысли
Это может показаться ошеломляющим и пугающим, но если вы разобьете этот процесс на соответствующие шаги, он должен быть легким и быстрым. Важно работать с людьми, которые разделяют ваше видение участка, так вы сможете должным образом подготовить участок к строительству. Пока вы серьезно относитесь к этому процессу, вы обязательно пожнете плоды всей своей тяжелой работы. Как только ваш новый дом будет построен, вы сможете подготовиться к предстоящему переезду. Вы готовы построить дом своей мечты?
